Неплатените такси са един от най-честите източници на напрежение в етажната собственост.
Почистването, осветлението, асансьорът, управлението и ремонтите трябва да продължат, независимо дали всички плащат навреме. Когато няколко домакинства натрупат задължения, на практика коректните платци започват да понасят тежестта на недостига.
Решението обаче не е публично обвиняване на длъжниците или безкрайни спорове между съседи. Законът предвижда ред, по който задълженията могат да бъдат установени и събрани.
Първо установете какво точно се дължи
Преди да се търси плащане, трябва да има ясно и проверимо задължение.
Различните плащания към етажната собственост могат да включват:
месечни разходи за управление;
разходи за поддържане на общите части;
вноски във фонд „Ремонт и обновяване“;
суми за конкретен ремонт;
други разходи, определени със законосъобразно решение на общото събрание.
Не всички тези разходи се определят и разпределят по един и същ начин.
Затова справката за длъжника трябва ясно да показва за какво се отнася всяка сума, за кой период е начислена, на какво основание и как е изчислена.
Как се разпределят месечните разходи?
ЗУЕС предвижда правила за разпределяне на разходите за управление и поддържане на общите части.
Законът позволява общото събрание да приеме те да бъдат разпределяни по един от предвидените начини:
според броя на собствениците, ползвателите, обитателите и членовете на техните домакинства;
съобразно процента идеални части на самостоятелния обект;
поравно на самостоятелен обект.
Следователно преди да бъде търсено задължение, трябва да се провери какво решение е взела конкретната етажна собственост.
„Не живея в апартамента“ означава ли, че не дължа нищо?
Не автоматично.
ЗУЕС съдържа специални правила за самостоятелен обект, в който се пребивава не повече от 30 дни в рамките на календарната година.
Освен това вноските за ремонти и фонд „Ремонт и обновяване“ са различни от ежедневните разходи за управление и поддръжка.
Собственикът не се освобождава от всички задължения към общите части само защото временно не обитава жилището.
Затова всеки случай трябва да се разглежда според вида на конкретния разход.
Вноските за фонд „Ремонт и обновяване“ са различни
Средствата във фонд „Ремонт и обновяване“ са предназначени за ремонти, обновяване и други дейности по общите части, предвидени в закона.
Тези вноски са свързани със собствеността върху обекта и идеалните части от сградата.
Това е важно разграничение, защото месечната такса за управление и вноската за бъдещ ремонт не са едно и също задължение.
Решението на общото събрание трябва да бъде ясно
Добрата практика е решението, с което се определят вноските, да съдържа поне:
размера или начина за изчисляване на сумата;
периода, за който се дължи;
срока за плащане;
начина на плащане;
основанието за събирането.
Колкото по-точно е решението и счетоводното отчитане, толкова по-малка е вероятността впоследствие да възникне спор относно размера на дълга.
Какво става, когато срокът изтече?
Решенията на общото събрание се изпълняват в сроковете, определени в тях.
Когато в решението не е определен срок, ЗУЕС предвижда изпълнението да се извърши в 14-дневен срок от оповестяването на решението по установения в закона ред.
След изтичането на срока неплатената сума вече може да бъде третирана като неизпълнено задължение.
Добре ли е първо да изпратим напомняне?
Да.
Преди съдебни действия е разумно длъжникът да получи индивидуално уведомление.
Например:
„Към дата … по Вашия обект е отчетено непогасено задължение в размер на … за периода … Моля да извършите плащането до … или да се свържете с управителя при несъответствие.“
Това има няколко предимства.
Длъжникът може просто да е пропуснал плащане.
Може да има грешка в отчетността.
Може да бъде постигнато доброволно решение без допълнителни разходи.
А комуникацията остава проследима.
Какво не трябва да правим?
Неплащането не дава право на управителя самоволно да измисля наказания.
Не е правилният подход например да се ограничават произволно права, да се отправят заплахи или да се упражнява публичен натиск върху длъжника.
Събирането на дълга трябва да се извършва по предвидения в закона ред.
Да сложим ли списък с длъжниците на таблото?
Тук трябва да се действа особено внимателно.
Името на физическо лице, свързано с конкретна информация за неговите финансови задължения, представлява лична информация.
Практиката на Комисията за защита на личните данни показва, че при поставяне на документи и информация на общодостъпни места в етажната собственост личните данни трябва да бъдат защитени и при необходимост заличавани или анонимизирани.
Затова по-сигурният подход е информацията за конкретното задължение да бъде предоставена индивидуално на съответното лице или чрез защитена система с персонален достъп.
Прозрачността на финансите на входа е необходима, но тя не означава безконтролно публично разпространяване на лични данни.
А ако напомнянията не помогнат?
Тогава ЗУЕС предоставя на етажната собственост конкретен механизъм.
Когато собственик, ползвател или обитател не изпълни решение на общото събрание в определения срок, председателят на управителния съвет или управителят може да подаде заявление за издаване на заповед за изпълнение по реда на чл. 410 от Гражданския процесуален кодекс.
Към заявлението се прилага препис от решението на общото събрание.
На практика трябва да може да бъде доказан и размерът на претендираното задължение.
Затова точната отчетност е толкова важна.
Какво представлява заповедта за изпълнение?
Това е съдебна процедура, предназначена за събиране на парични вземания.
Най-общо процесът изглежда така:
установено задължение → изтичане на срока за плащане → заявление до съда → заповед за изпълнение → възможност за доброволно плащане или възражение.
Съгласно Гражданския процесуален кодекс длъжникът разполага с едномесечен срок от връчването на заповедта, в който може да изпълни или да подаде възражение.
Какво става, ако длъжникът не възрази?
Ако в предвидения срок не бъде подадено възражение, заповедта за изпълнение влиза в сила.
Въз основа на нея съдът издава изпълнителен лист.
След това при необходимост може да се пристъпи към принудително изпълнение по установения от закона ред.
Към първоначалния дълг могат да се добавят допустимите съдебни и изпълнителни разноски.
Така сравнително малко задължение може да стане значително по-голямо, ако бъде оставено неплатено.
А ако длъжникът възрази?
Възражението не означава автоматично, че задължението отпада.
При подадено в срок възражение съдът може да укаже на етажната собственост, че трябва да установи вземането си по исков ред.
За това също има определени от закона срокове.
Точно тук правилно водените протоколи, решения, справки за начисленията и данни за извършените плащания стават особено важни.
При достигане до съдебен спор е разумно да се потърси професионална правна помощ.
Може ли задължението да бъде разсрочено?
Да, законът допуска общото събрание да вземе решение за отсрочване или разсрочване на финансови задължения.
За такова решение ЗУЕС предвижда квалифицирано мнозинство.
Разсрочването може да бъде разумно решение, когато човек има временни финансови затруднения, но желае да изпълни задълженията си.
Например вместо един дълг от 600 лв. да остане неплатен, може да бъде договорено погасяване на определени месечни вноски, ако общото събрание вземе необходимото решение.
А може ли управителят сам да опрости задължение?
Не би следвало да го прави по свое усмотрение.
ЗУЕС предоставя на общото събрание правомощието да взема решения за опрощаване на финансови задължения, както и за тяхното отсрочване или разсрочване, при предвиденото в закона мнозинство.
Следователно индивидуално решение на управителя от типа „няма нужда да плащаш тези шест месеца“ може да създаде сериозен проблем.
Всички собственици трябва да бъдат третирани по ясни и еднакви правила.
Какво става, ако собственикът твърди, че решението е незаконно?
ЗУЕС позволява на собственик да поиска отмяна на незаконосъобразно решение на общото събрание пред районния съд.
Законът определя 30-дневен срок за това, считано от получаването на решението по установения ред.
Подаването на такава молба само по себе си не спира изпълнението на решението, освен ако съдът не постанови друго.
Това е важна разлика между:
„не съм съгласен с решението“
и
„решението е отменено от съда“.
Документите са най-добрата защита срещу спорове
За всяко задължение е добре управителят да може бързо да покаже:
решението на общото събрание;
начина за разпределяне на разходите;
начислените суми;
периода, за който се отнасят;
извършените плащания;
остатъка на задължението;
изпратените уведомления.
Когато тази информация се поддържа систематично, събирането на задължения престава да бъде спор между съседи и се превръща в нормален административен процес.
Най-добрият подход е последователният
Ефективното управление не започва със съдебния изпълнител.
То започва много по-рано:
ясно решение → правилно начисляване → видим срок → своевременно напомняне → индивидуална справка → възможност за доброволно уреждане → съдебна процедура при трайно неизпълнение.
Еднаквите правила за всички са най-добрият начин едновременно да се пазят финансите на входа и добрите отношения между хората.
Правна основа
Закон за управление на етажната собственост – чл. 6, чл. 11, чл. 17, чл. 38, чл. 40, чл. 50 и чл. 51
Граждански процесуален кодекс – чл. 410, чл. 414, чл. 415, чл. 416 и чл. 422
Регламент (ЕС) 2016/679 относно защитата на личните данни
Публикацията има общ информационен характер и не представлява индивидуална правна консултация. При съдебно събиране на конкретно задължение е препоръчително документите и обстоятелствата по случая да бъдат прегледани от юрист.