Общо събрание на входа: кога решенията са законни и кога могат да бъдат оспорени?

Общото събрание е основният орган, чрез който собствениците вземат решения за управлението на етажната собственост.

Там се определят таксите, избират се управител и касиер, решава се за ремонти, бюджет, фонд „Ремонт и обновяване“, използване на общите части и редица други въпроси.

Но едно решение не става законно само защото мнозинството от присъстващите е казало „Да“.

Трябва да бъдат спазени правилата за свикване, кворум, дневен ред, гласуване и протоколиране.

Колко често трябва да има общо събрание?

Съгласно ЗУЕС общото събрание се свиква най-малко веднъж годишно от управителния съвет или управителя, както и от контролния съвет или контрольора.

Общо събрание може да бъде поискано и от собственици, които притежават най-малко 20% идеални части от общите части на сградата.

При такова писмено искане управителят трябва да свика събранието в 10-дневен срок.

Ако не го направи, собствениците, поискали събранието, могат да го свикат сами по реда на закона.

В неотложни случаи, както и когато е изминала повече от една година от последното проведено общо събрание, законът позволява събранието да бъде свикано и от всеки собственик или ползвател.

Поканата не е формалност

Една от най-честите причини за спорове е неправилното свикване на събранието.

По общото правило поканата трябва да бъде поставена на видно и общодостъпно място на входа на сградата не по-късно от 7 дни преди датата на събранието.

Събранието може да се проведе най-рано на осмия ден след поставянето на поканата.

При неотложен случай срокът е минимум 24 часа.

Върху поканата задължително се отбелязват датата и часът на поставянето ѝ, а за поставянето се съставя протокол.

Какво трябва да съдържа поканата?

В поканата трябва ясно да бъдат посочени:

датата;

часът;

мястото;

дневният ред.

Ако ще се използва предвиденото в закона неприсъствено гласуване, поканата трябва да съдържа и необходимата допълнителна информация, включително конкретните проекторешения за съответните точки.

Неясното:

„Ще обсъждаме проблемите на входа“

не е добър дневен ред.

Много по-правилно е например:

„Вземане на решение за ремонт на покрива.“

„Определяне на бюджет за ремонта.“

„Определяне на размера и срока за събиране на вноските.“

Така всеки собственик предварително знае какви решения могат да бъдат взети.

Може ли събранието да реши нещо, което го няма в дневния ред?

По принцип – не.

Общото събрание не може да приема решения по въпроси извън предварително обявения дневен ред.

Изключението са неотложните случаи.

Затова точката „Разни“ не трябва да се използва като начин за приемане на важни решения, за които собствениците не са били предварително уведомени.

Обсъждането на дадена тема и приемането на обвързващо решение по нея са различни неща.

Какъв кворум е необходим?

При обичайните случаи общото събрание може да започне в обявения час, ако са представени най-малко 51% от идеалните части на етажната собственост.

Ако този кворум липсва, събранието се отлага с един час.

След един час то може да се проведе, ако са представени най-малко 26% от идеалните части.

Ако и тогава липсва необходимият кворум, събранието се провежда на следващия ден.

Ако следващият ден е почивен или официален празник – в следващия работен ден, в часа и на мястото, посочени в поканата.

Тогава събранието може да бъде проведено независимо от процента на представените идеални части.

Това обаче не означава, че малък брой присъстващи могат да приемат всякакво решение.

За определени решения законът изисква специално мнозинство от всички идеални части и то трябва реално да бъде достигнато.

Има и специален случай при собственик с над 51%

Когато едно физическо или юридическо лице притежава повече от 51% идеални части от общите части на етажната собственост, ЗУЕС предвижда специално правило за кворума.

В този случай общото събрание се провежда при участие на собственици, представляващи най-малко 75% идеални части.

Целта е собственик с повече от половината от сградата да не може практически сам да формира кворума и решенията.

Един апартамент означава ли един глас?

Не непременно.

Основният принцип на ЗУЕС е, че собственикът има право на глас, съответстващ на притежаваните от него идеални части от общите части на сградата.

Например собственик с 8% идеални части по принцип представлява 8% от гласовете.

Затова при важните решения не е достатъчно просто да преброим:

6 души „За“ 4 души „Против“.

Трябва да знаем какъв процент идеални части представлява всеки от тях.

Какво мнозинство е необходимо?

Няма едно универсално мнозинство за всички решения.

За въпросите, за които законът не предвижда специално мнозинство, решението се приема с повече от 50% от представените на събранието идеални части.

Но за редица важни решения ЗУЕС поставя по-високи изисквания.

Например законът предвижда различни квалифицирани мнозинства за:

надстрояване, пристрояване и определени действия с общи части;

полезни разходи и получаване на кредити;

опрощаване, отсрочване или разсрочване на финансови задължения;

основно обновяване и основен ремонт;

избор на управител или възлагане на управление на професионален управител;

определени решения за разпределението на разходите;

други специално посочени в закона случаи.

Затова преди гласуването трябва да бъде установено какво мнозинство изисква законът за конкретното решение.

Може ли друг човек да представлява собственик?

Да.

Собственик или ползвател, който не може да присъства, може при условията на ЗУЕС да бъде представляван от пълномощник.

Пълнолетен член на домакинството, вписан в книгата на етажната собственост, или друг собственик може да бъде упълномощен по предвидените от закона начини, включително писмено или чрез електронен документ.

За представител, който не попада в тези категории, законът предвижда по-строги изисквания, включително нотариална заверка на подписа, освен когато представителят е адвокат с писмено пълномощно.

Едно лице може да представлява най-много трима собственици и/или ползватели.

Участието чрез пълномощник трябва да бъде отразено в протокола, а съответните документи се прилагат към него.

Може ли общото събрание да бъде онлайн?

ЗУЕС вече позволява общото събрание да се провежда в смесен режим:

присъствено и онлайн чрез видеоконференция.

Трябва обаче да може да бъде установена самоличността на участниците.

В протокола се отбелязват участието им, идеалните части, които представляват, номерът на самостоятелния обект и начинът, по който са гласували.

Процедурата за смесено провеждане трябва да бъде уредена в правилника за вътрешния ред на етажната собственост.

Онлайн анкета и законно гласуване едно и също ли са?

Не автоматично.

Електронна анкета в сайт или приложение може да бъде много полезна за предварително проучване на мнението на собствениците.

Например:

„Подкрепяте ли поставянето на ново осветление?“

Но обикновено електронно гласуване с бутон „Да“ или „Не“ не трябва автоматично да се приема за законно решение на общото събрание.

Когато решението трябва да има юридическа сила, трябва да се спазят конкретните изисквания на ЗУЕС за събранието, самоличността, идеалните части, начина на гласуване, протокола и когато е приложимо – неприсъственото гласуване.

Технологията може да улесни процедурата, но не отменя законовите изисквания.

Какво представлява неприсъственото гласуване?

ЗУЕС допуска неприсъствено гласуване за определени изрично посочени в закона решения.

То не е универсална възможност за всяка точка от дневния ред.

Право да участват имат лица с право на глас, които не могат да участват присъствено или онлайн.

Гласуването се извършва в 7-дневен срок след общото събрание чрез декларация на хартиен носител със собственоръчен подпис или по електронен път при спазване на изискванията на закона за електронния подпис.

Решението да бъде проведено неприсъствено гласуване се взема от общото събрание и се записва в протокола.

Защо протоколът е толкова важен?

Протоколът е основното доказателство за това:

кой е присъствал;

какъв процент идеални части е представлявал;

какъв е бил дневният ред;

какви предложения са направени;

как е гласувал всеки участник;

какви решения са приети.

Протоколът трябва да съдържа и номера на съответния самостоятелен обект, както и начина на гласуване – „за“, „против“ или „въздържал се“.

В какъв срок се изготвя протоколът?

Протоколът се изготвя в 7-дневен срок от провеждането на общото събрание.

Ако е проведено неприсъствено гласуване по реда на закона, срокът започва да тече след изтичането на периода за това гласуване.

Протоколът се подписва от председателстващия и протоколчика.

След изготвянето му управителят поставя на видно и общодостъпно място съобщение, че протоколът е готов.

За поставянето на това съобщение също се съставя протокол с дата, час и място.

Може ли съдържанието на протокола да бъде оспорено?

Да.

Всеки член на общото събрание може писмено да оспори съдържанието на протокола, включително достоверността на отразените решения.

Обичайният срок е 7 дни от съобщението за изготвянето му.

За отсъстващите лица законът предвижда специална крайна граница до един месец.

Това е оспорване на съдържанието на протокола и не трябва да се бърка със съдебното оспорване на самото решение.

Кога решение на общото събрание може да бъде отменено?

Всеки собственик може да поиска отмяна на незаконосъобразно решение на общото събрание.

Искането се подава пред районния съд по местонахождението на етажната собственост.

Срокът е 30 дни от получаването на решението по реда, предвиден в ЗУЕС.

Причина за спор може да бъде например:

неправилно свикано събрание;

неспазен срок за поканата;

липса на необходимия кворум;

решение извън дневния ред;

неправилно изчислени идеални части;

недостатъчно мнозинство;

нарушение при представителството;

несъответствие между действителното гласуване и протокола;

решение, което противоречи на закона.

Дали конкретното нарушение е достатъчно за отмяна се преценява от съда според конкретния случай.

Спира ли жалбата изпълнението?

Не автоматично.

Подаването на молба за отмяна не спира изпълнението на решението на общото събрание.

Съдът обаче може да постанови друго.

Това е важно, защото твърдението:

„Подадох жалба, следователно решението вече не важи“

не е достатъчно.

Най-честите грешки при общо събрание

На практика проблемите често започват от малки административни пропуски:

поканата е поставена твърде късно;

липсва доказателство кога е поставена;

дневният ред е прекалено общ;

не са записани идеалните части;

не е проверено пълномощното;

не е записано кой как е гласувал;

взето е решение по въпрос извън дневния ред;

използвано е неправилно мнозинство;

протоколът е изготвен непълно.

Така дори разумно решение може впоследствие да се превърне в спор.

Един добър процес изглежда така

подготовка на дневния ред → конкретни проекторешения → законосъобразна покана → доказателство за поставянето ѝ → проверка на собствениците и пълномощните → установяване на кворума → гласуване според идеалните части и необходимото мнозинство → подробен протокол → правилно оповестяване и архивиране.

Колкото по-добре е документирано едно общо събрание, толкова по-малък е рискът решенията му да бъдат поставени под съмнение.

Правна основа

Закон за управление на етажната собственост – чл. 11, чл. 12, чл. 13, чл. 14, чл. 15, чл. 16, чл. 17, чл. 17а, чл. 38 и чл. 40.

Публикацията има общ информационен характер и не представлява индивидуална правна консултация. При спор относно законосъобразността на конкретно решение или изчисляването на мнозинството е препоръчително да се потърси правна помощ.