„Аз живея на първия етаж и никога не използвам асансьора. Защо трябва да плащам?“
Това е един от най-честите спорове в многоетажните жилищни сгради.
На пръв поглед аргументът изглежда логичен.
Но законът не разглежда всички разходи за асансьора като плащане за конкретно извършено пътуване.
Трябва да различаваме поне три неща:
ежедневна експлоатация;
техническо и абонаментно обслужване;
ремонт или подмяна на общото съоръжение.
За тях могат да се прилагат различни правила.
Асансьорът обща част ли е?
Асансьорното съоръжение обслужва сградата и е част от общото оборудване на етажната собственост.
Собствениците имат задължение да участват в поддържането на общите части, инсталации и съоръжения и да се грижат за безопасната им експлоатация.
Това означава, че асансьорът не е собственост само на хората от последните етажи.
Първи етаж плаща ли за асансьора?
При разходите за управление и поддържане на общите части ЗУЕС изрично посочва, че те се разпределят независимо от етажа, на който живеят собствениците, ползвателите и обитателите.
Следователно самото твърдение:
„Аз съм на първия етаж“
не освобождава автоматично лицето от участие в разходите за поддържане на общите части.
Това важи и когато част от тези разходи са свързани с абонаментното обслужване и нормалната експлоатация на асансьора.
Но нали човекът не го използва?
ЗУЕС не поставя основното задължение за поддръжка в зависимост от броя пътувания с асансьора.
Подобен принцип важи и за други общи части.
Собственикът на първия етаж има права върху покрива, въпреки че покривът е далеч от жилището му.
Собственикът на последния етаж участва в разходи за части от сградата, които почти никога не използва лично.
Етажната собственост функционира като обща система, а не като отделна услуга за всеки собственик.
Как се разпределят текущите разходи?
Разходите за управление и поддържане на общите части по основното правило на чл. 51 ЗУЕС се разпределят поравно според броя на собствениците, ползвателите, обитателите и членовете на техните домакинства, независимо от етажа.
Законът обаче вече позволява общото събрание да избере един от три начина за разпределяне на тези разходи:
според броя на собствениците, ползвателите и обитателите;
съобразно процента идеални части на самостоятелния обект;
поравно на самостоятелен обект.
Затова при всеки вход първо трябва да се провери какво решение е взело общото събрание.
Какво включва поддържането на асансьора?
Тук могат да попаднат например:
абонаментно техническо обслужване;
периодични проверки;
някои текущи разходи, свързани с експлоатацията;
дребни дейности за поддържане на нормалната работа;
разходи, които по естеството си представляват текуща поддръжка, а не инвестиционен ремонт.
Точната квалификация трябва да се прави според конкретния договор и извършената дейност.
Електроенергията за асансьора какъв разход е?
Електроенергията, използвана за функционирането на общите части и асансьора, обичайно е част от текущите разходи по използването и поддържането на сградата.
Тя не трябва да се смесва автоматично с разходите за основен ремонт или подмяна на съоръжението.
Това разграничение е важно за правилното начисляване.
Какво става при ремонт?
Тук правилото е различно.
ЗУЕС задължава собствениците да заплащат разходите за ремонт, реконструкция, преустройство, основен ремонт, основно обновяване, подмяна на общи инсталации или оборудване и вноските във фонд „Ремонт и обновяване“ съразмерно с притежаваните идеални части.
Следователно, ако асансьорът се нуждае например от сериозен ремонт или подмяна на общо оборудване, разходът не следва автоматично да се дели според броя живущи.
Той се разпределя между собствениците според идеалните им части.
Пример
Необходим е основен ремонт на асансьора на стойност 12 000 лв.
Собственик А притежава 5% идеални части.
Неговият дял би бил 600 лв.
Собственик Б притежава 3% идеални части.
Неговият дял би бил 360 лв.
Конкретните суми трябва да се изчислят според действителните идеални части на всеки самостоятелен обект.
Може ли собственикът от първия етаж да откаже ремонта?
Не само защото не използва асансьора.
Когато става дума за ремонт на общо оборудване и е прието законосъобразно решение, собственикът участва в разхода според приложимите правила.
Това задължение произтича от собствеността върху обекта и общите части, а не от личната честота на използване на съоръжението.
Има ли значение дали асансьорът изобщо спира на първия етаж?
Това може да има практическо значение при конкретни спорове, но не трябва автоматично да се приема като освобождаване от всички разходи.
Основният въпрос е какъв е видът на разхода и как законът изисква да бъде разпределен.
При текущата поддръжка важат правилата на чл. 51.
При ремонт и подмяна на общо оборудване се прилагат правилата за собствениците и идеалните части.
А ако апартаментът е необитаем?
Необитаемият апартамент също не означава автоматично освобождаване от всички разходи.
При текущите разходи ЗУЕС съдържа специални правила за самостоятелни обекти, които се обитават не повече от 30 дни в календарната година.
Но собственикът продължава да носи задълженията, свързани със собствеността, включително за ремонти, общо оборудване и фонд „Ремонт и обновяване“.
Ами децата?
При разпределението на определени разходи за управление и поддържане ЗУЕС изрично предвижда, че за деца, ненавършили 6-годишна възраст, не се заплащат съответните разходи по основното правило.
Това е конкретно законово изключение.
То отново показва защо начисляването не трябва да се извършва по неписани правила от типа:
„Винаги сме го делили така.“
И домашните любимци могат да имат значение
ЗУЕС съдържа специално правило и за животни, които подлежат на извеждане.
За всяко такова животно се заплащат определени разходи за електроенергия, вода, отопление, почистване на общите части и абонаментно обслужване на асансьора в размер като за един обитател.
Това правило се прилага при условията на закона и според избрания начин за разпределение.
Може ли общото събрание да освободи първия етаж?
Тук трябва да се подхожда внимателно.
Общото събрание има значителни правомощия при определянето на начина за разпределяне на текущите разходи в рамките на разрешените от ЗУЕС варианти.
Но то не може чрез решение да премахва законово задължение или да създава начин за разпределение, който противоречи на закона.
Затова решение от типа:
„Първият етаж никога не плаща нищо за асансьора“
не трябва автоматично да се приема за законосъобразно без анализ на конкретния вид разход.
Може ли отделен собственик сам да спре плащането?
Не.
Ако собственикът смята, че начисляването е неправилно или решението на общото събрание е незаконосъобразно, законът предоставя ред за неговото оспорване.
Правилният подход не е просто:
„Няма да плащам.“
Това може да доведе до натрупване на задължения и последващо съдебно събиране.
Какво става, ако асансьорът е опасен?
Асансьорите са съоръжения с повишена опасност и безопасната им експлоатация е особено важна.
При установена техническа неизправност не трябва да се допуска използване на съоръжението в нарушение на изискванията за безопасност.
Етажната собственост трябва да осигури необходимото техническо обслужване и да изпълнява предписанията на компетентните технически органи и обслужващата фирма.
Икономията не може да бъде поставена над безопасността.
Може ли входът сам да ремонтира асансьора?
Ремонтът и техническото обслужване на асансьорите не са обикновена домашна дейност.
Те трябва да се извършват от лица и фирми, които имат съответното право и компетентност съгласно техническите изисквания за безопасност на съоръженията.
Не трябва собствениците да се опитват сами да отстраняват неизправности по механизмите, електрическите системи или защитните устройства.
Откъде могат да дойдат средствата за голям ремонт?
Именно тук е ролята на фонд „Ремонт и обновяване“.
Ако етажната собственост редовно натрупва средства във фонда, при сериозен проблем част или целият ремонт може да бъде финансиран от вече наличния ресурс.
Ако средствата не достигат, общото събрание може да определи допълнителни вноски по приложимия ред.
Пример за добра финансова организация
Входът знае, че асансьорът е на повече от 25 години.
Вместо да чака авария:
получава техническа оценка;
изисква приблизителна цена за бъдещ основен ремонт;
включва разхода в многогодишен план;
увеличава постепенно средствата във фонд „Ремонт и обновяване“.
Така ремонт за 15 000 или 20 000 лв. не се превръща в финансова криза за всички собственици.
Какво трябва да съдържа решението за ремонт?
Добрата практика е решението на общото събрание да посочи:
какъв ремонт ще се извършва;
защо е необходим;
коя оферта или изпълнител е избран;
общата стойност;
колко средства ще бъдат използвани от фонда;
каква допълнителна сума трябва да бъде събрана;
как ще се разпредели между собствениците;
срок за плащане;
срок за изпълнение.
Това намалява споровете и улеснява отчетността.
А ако някой не плати?
Когато има валидно решение на общото събрание и изискуемо задължение, неплатената сума може да бъде търсена по реда на ЗУЕС.
Управителят може при изпълнение на законовите условия да поиска издаване на заповед за изпълнение по чл. 410 от Гражданския процесуален кодекс.
Аргументът:
„Аз не използвам асансьора“
не представлява автоматично основание за отпадане на законно определено задължение.
Най-важното разграничение
Когато получим фактура за асансьора, първият въпрос трябва да бъде:
„Какъв точно е този разход?“
Ако е текущо обслужване:
прилагаме правилата за управление и поддържане.
Ако е ремонт, основен ремонт или подмяна на общо оборудване:
прилагаме правилата за ремонт и идеалните части.
Това е много по-точно от общото:
„Всички разходи за асансьора се делят по един и същ начин.“
Практична схема
Абонаментна поддръжка → текущ разход → разпределение по правилата на чл. 51 ЗУЕС.
Текуща експлоатация → текущ разход → според приложимия начин за разпределение.
Основен ремонт → ремонт на общо оборудване → собствениците участват според идеалните си части.
Подмяна на асансьор или основни негови компоненти → преценява се като инвестиционен/ремонтен разход → решение на общото събрание и разпределяне по приложимия законов ред.
Най-доброто правило е еднакво за всички
Споровете около асансьора обикновено започват, когато в продължение на години разходите са начислявани „както винаги сме правили“.
Много по-добрият подход е:
определяне на вида разход → проверка на решението на общото събрание → прилагане на правилната разпоредба на ЗУЕС → прозрачна справка → еднакъв принцип за всички.
Така въпросът вече не е:
„Кой използва асансьора повече?“
а:
„Как законът изисква да бъде разпределен конкретният разход?“
Правна основа
Закон за управление на етажната собственост – чл. 6, чл. 11, чл. 48, чл. 50 и чл. 51.
Закон за техническите изисквания към продуктите и приложимите подзаконови нормативни актове относно безопасната експлоатация и техническия надзор на асансьорите.
Публикацията има общ информационен характер и не представлява индивидуална правна или техническа консултация. При спор за конкретно начисление трябва да бъдат прегледани решението на общото събрание, видът на разхода и документите на конкретната етажна собственост.