„Това мазе винаги е било наше.“
„Таванчето го използвам повече от 20 години.“
„Никой не влиза в това помещение, затова го заключих.“
При мазета, тавани и складови пространства подобни твърдения са много чести.
Но отговорът на въпроса кой има право да използва дадено помещение не зависи само от това кой държи ключа или кой го е използвал най-дълго.
Първо трябва да се установи какъв е неговият правен статут.
Мазето винаги ли е обща част?
Не.
Законът за собствеността допуска към отделен апартамент или друг самостоятелен обект да има придадено помещение в зимника или тавана.
Например в нотариалния акт може да бъде записано:
„Апартамент № 8, заедно с избено помещение № 8...“
В такъв случай конкретното избено помещение е свързано със собствеността върху този обект и не е общо помещение, което всички могат свободно да използват.
Но това не означава, че цялото мазе на сградата е частна собственост.
Какво може да бъде общо в мазето?
В сутерена могат да се намират както индивидуални помещения, така и общи части.
Например общи могат да бъдат:
коридорите пред мазетата;
стълбищата;
проходите;
общи технически помещения;
помещения, предназначени за общо използване;
главни линии на ВиК, електрически и други инсталации;
конструктивни елементи;
врати към общи избени помещения.
Самият факт, че дадено пространство се намира в сутерена, не определя неговата собственост.
А стените между отделните мазета?
Законът за собствеността изрично включва сред общите части стените между таванските и избените помещения на отделните собственици.
Това е важен детайл.
Дори когато самото мазе е придадено към конкретен апартамент, определени конструктивни елементи около него могат да останат общи части на сградата.
Следователно собственикът не трябва произволно да премахва или премества подобни елементи.
Таванът винаги ли е общ?
Не.
Както при мазетата, може да има отделни тавански помещения, придадени към конкретни апартаменти.
Може обаче да има и общо таванско пространство.
Затова изречението:
„Живея на последния етаж, следователно таванът е мой“
не е достатъчно.
Собствеността се установява от документите и предназначението на помещението.
Как да проверим кое мазе принадлежи на нашия апартамент?
Първата проверка трябва да бъде в нотариалния акт.
Там може да е посочено:
номер на мазето;
номер на таванското помещение;
площ;
граници или съседи;
други индивидуализиращи белези.
При необходимост могат да бъдат проверени и:
архитектурният проект;
строителните книжа;
схемата на самостоятелния обект;
стари договори и нотариални актове;
документи за разпределението на помещенията.
Само надписът върху една врата невинаги е достатъчно доказателство.
А ако номерата по вратите не съвпадат?
Това се среща сравнително често при по-стари сгради.
През годините собствениците могат:
да разменят помещения;
да сменят номера;
да преместят врати;
да използват друго мазе по устна договорка.
Това не означава, че собствеността автоматично се е променила.
При спор трябва да бъдат проверени документите.
Може ли двама съседи просто да си разменят мазетата?
Фактическото разменяне на ползването и правното прехвърляне на собственост са различни неща.
Двама съседи могат години да използват разменени помещения по взаимно съгласие.
Но при продажба, наследяване или спор документите за собственост могат да покажат съвсем друго.
Затова при трайна промяна трябва да се провери какъв е правилният правен ред.
А ако мазето не е описано подробно в нотариалния акт?
Тогава може да се наложи по-задълбочена проверка.
Полезни могат да бъдат:
предходни нотариални актове;
строителният проект;
разпределението на сутерена;
документи на останалите собственици;
архивът на общината;
други доказателства за конкретната сграда.
При сериозен спор е разумно документите да бъдат прегледани от юрист.
Може ли общо мазе да бъде заключено от един собственик?
Не едностранно.
Ако помещението действително е обща част, един собственик не може просто да смени ключалката и да изключи останалите от използването му.
ЗУЕС задължава собствениците да не завземат общи части и да не пречат на останалите да ги използват според предназначението им.
Общата част не става лична, защото някой държи единствения ключ.
А ако никой друг не използва помещението?
И това не е достатъчно.
Фактът, че общо помещение стои празно години наред, не го превръща автоматично в собственост на най-близкия апартамент.
То продължава да има правния статут, установен от закона и документите.
Ако собствениците желаят да променят начина му на използване, това трябва да стане по законния ред.
Може ли общото събрание да даде помещението за ползване на един човек?
Общото събрание има правомощия относно използването на общите части.
Например може да бъде уредено определено помещение да се използва за:
велосипеди;
детски колички;
инвентар за почистване;
архив на етажната собственост;
други общи нужди.
В зависимост от конкретната ситуация може да бъде разглеждан и определен режим на ползване.
Но предоставянето на право на ползване не трябва да се бърка с прехвърляне на собствеността.
Може ли общо помещение да бъде продадено на собственик?
Това вече е значително по-сложен въпрос.
Не е достатъчно общото събрание просто да каже:
„Продаваме това помещение на апартамент № 5.“
Трябва да се установи:
може ли съответната част изобщо да загуби качеството си на обща част;
дали е обща по естеството си или по предназначението си;
какво мнозинство или съгласие е необходимо;
нужни ли са строителни процедури;
трябва ли да се променят идеалните части;
какви нотариални действия са необходими.
При подобна операция е необходим конкретен правен анализ.
Общите части могат ли да се делят?
Законът за собствеността установява принципа, че общите части не могат да се делят.
Това е една от причините собственик да не може просто да посочи 5 квадратни метра от общо помещение и да заяви:
„От днес това е мое.“
Правото му върху общите части е свързано с идеалните части към неговия самостоятелен обект.
Може ли от тавана да се направи апартамент?
Това не е просто въпрос на решение на входа.
Може да бъдат необходими:
проверка на собствеността;
архитектурен проект;
проверка на височини и технически изисквания;
конструктивно становище;
промяна на предназначение;
решение или съгласие на собствениците;
разрешение за строеж;
промени в кадастъра;
нотариални действия.
Таванско пространство не трябва да се превръща самоволно в жилище само защото физически има достатъчно място.
Може ли да се избие врата към тавана от апартамента?
Такава намеса може да засегне общи стени, плочи или други конструктивни части.
Следователно това не е обикновена вътрешна промяна.
Преди подобна работа трябва да се провери:
кой е собственик на пространството;
засяга ли се обща част;
необходим ли е проект;
необходимо ли е разрешение;
изисква ли се съгласие на етажната собственост.
А помещение под стълбището?
Това също е типичен пример.
Ако пространството е част от общото стълбище и не е индивидуализирано като самостоятелно или придадено помещение, не трябва автоматично да бъде превръщано в личен склад.
Освен въпросите за собствеността могат да възникнат и изисквания за пожарна безопасност и евакуация.
Може ли в мазето да се съхранява всичко?
Не.
Дори в индивидуално помещение собственикът трябва да спазва правилата за безопасност.
Особено рисково е съхранението на:
леснозапалими материали;
горива;
газови бутилки;
опасни химикали;
големи количества материали с висок пожарен товар;
вещи, които блокират инсталации или проходи.
Правото на собственост не отменя изискванията за безопасност.
Общите коридори между мазетата могат ли да се използват за склад?
По принцип предназначението им е за преминаване и достъп.
Натрупването на:
стари мебели;
гуми;
кашони;
строителни материали;
уреди
може да затрудни достъпа и да създаде пожарен риск.
Общите проходи трябва да останат използваеми според предназначението им.
Какво става, ако някой е заградил част от общия коридор?
Добър подход е:
първо да се проверят проектът и документите;
да се установи дали площта действително е обща;
да се документира текущото състояние;
собственикът да бъде уведомен;
въпросът да бъде разгледан от управителя и при необходимост от общото събрание;
да бъде определен срок за доброволно възстановяване.
Ако спорът не бъде решен, могат да бъдат използвани предвидените от закона средства за защита.
Може ли домоуправителят просто да разбие катинара?
Това не е добър първи подход.
Дори когато има данни за неправомерно завземане, действията трябва да бъдат документирани и законосъобразни.
Самоуправството може да създаде нов спор.
По-добре е първо да се установи собствеността и да се предприемат формални действия.
А ако има аварийна тръба зад заключена врата?
Тогава ситуацията е различна.
Главните линии на общите инсталации могат да бъдат общи части и трябва да бъде осигуряван необходимият достъп за тяхната проверка и ремонт.
Ако общо помещение е заключено по начин, който пречи на достъпа до важна инсталация, това трябва да бъде отстранено.
При аварийна ситуация безопасността и ограничаването на щетите са приоритет.
Може ли собственикът на мазе да забрани достъп до общ щранг?
Самият факт, че обща тръба преминава през индивидуално помещение, не я превръща в частна.
Когато е необходим достъп за проверка или ремонт на обща инсталация, собственикът трябва да изпълни задълженията си по ЗУЕС.
Това е сходно със ситуацията, когато общ щранг преминава през банята на апартамент.
Какво става при продажба на апартамента?
Когато мазе или таванско помещение е придадено към апартамента, трябва внимателно да се проверят документите при продажбата.
Новият собственик трябва да знае точно какво придобива.
Добре е да бъдат проверени:
номерът на помещението;
площта;
границите;
фактическото използвано помещение;
съответствието с документите.
Така се избягва ситуацията след сделката да се окаже, че продавачът фактически е използвал чуждо мазе.
Какво става при наследяване?
При наследяване на апартамента свързаното с него придадено помещение следва собствеността според документите и приложимите наследствени правила.
Наследникът не трябва да разчита само на обяснението:
„Дядо ти винаги използваше това мазе.“
Отново трябва да се проверят документите.
Практичен пример
На сутеренния етаж има шест помещения.
Пет са описани в нотариалните актове като мазета към конкретни апартаменти.
Шестото е обозначено в проекта като общо помещение.
Години наред собственикът на апартамент № 3 го използва и държи единствения ключ.
Самото продължително използване не променя автоматично статута на шестото помещение.
Първо трябва да бъдат проверени документите и предназначението му.
Най-честата грешка
Да приемаме, че:
ключ = собственост;
номер на врата = собственост;
дълго използване = собственост;
близост до апартамента = собственост.
Нито едно от тези обстоятелства само по себе си не дава сигурен отговор.
Документите и правният статут са решаващи.
Най-добрият подход
Когато възникне спор за мазе, таван или склад:
проверете нотариалните актове → проверете архитектурния проект → установете дали помещението е индивидуално, придадено или общо → сравнете документите с реалното положение → едва след това решавайте кой има право да го използва.
Това е много по-надеждно от спор между съседи:
„Мое е.“
„Не, наше е.“
Правна основа
Закон за собствеността – чл. 37 и чл. 38.
Закон за управление на етажната собственост – разпоредбите относно правата и задълженията на собствениците и използването на общите части.
Закон за устройство на територията – когато се извършва преустройство, промяна на предназначението или друга строителна намеса.
Приложимите правила за пожарна и техническа безопасност.
Публикацията има общ информационен характер и не представлява индивидуална правна консултация. При спор за собственост върху конкретно мазе, таван или друго помещение трябва да бъдат прегледани документите за конкретната сграда.