„Това е моето място.“
„Паркирам тук от 15 години.“
„Мястото е пред моя апартамент.“
„Сложил съм си скоба, защото никой друг не трябва да паркира тук.“
Паркирането в двора е един от най-честите източници на конфликти в етажната собственост.
Но навикът не е документ за собственост.
Преди да определим кой има право да паркира, трябва да започнем от най-важния въпрос:
Чий е теренът?
Първо проверете собствеността върху двора
Не всеки двор около жилищна сграда има еднакъв правен статут.
Теренът може да бъде:
обща част към сградата;
съсобствен между част или всички собственици;
собственост на отделно лице;
общинска или държавна собственост;
прилежаща площ към сградата по смисъла на ЗУЕС.
Тези ситуации имат различни последици.
Затова не трябва да се започва с боядисване на паркоместа, преди да бъде проверена собствеността.
Кога дворът е обща част?
Законът за собствеността включва земята, върху която е построена сградата, и двора сред общите части, когато са налице законовите предпоставки.
При типична етажна собственост, при която собствениците на апартаментите притежават съответните идеални части от терена, незастроената дворна площ може да представлява обща част.
Тогава никой отделен собственик не притежава конкретен квадратен метър от двора само защото има определен процент идеални части.
Идеалната част не е конкретно очертано парче земя.
Какво означава „идеална част“?
Ако собственик притежава например 5% идеални части от двора, това не означава:
„Тези 5% се намират точно пред входа и са моето паркомясто.“
Той има дял от правото на собственост върху целия общ имот.
За да се определят конкретни места за използване, трябва да има законно уреден режим на ползване.
Може ли общото събрание да разпредели места за паркиране?
Да, когато са изпълнени необходимите условия.
Законът за устройство на територията изрично предвижда, че когато урегулираният поземлен имот е обща част към сграда в режим на етажна собственост, необходимите места за паркиране могат да бъдат осигурени в свободната дворна площ чрез разпределяне на ползването от общото събрание.
При това трябва да бъдат спазени устройствените изисквания, включително изискванията за минимално озеленяване.
Това означава, че общото събрание може да създаде организиран режим вместо всекидневно да действа правилото:
„Който пристигне пръв, паркира.“
Общото събрание може ли да реши как се използва дворът?
Да.
ЗУЕС дава на общото събрание правомощие да взема решения за начина на използване на общите части и прилежащата площ при възникнали спорове.
Върховният касационен съд също приема, че когато дворът е обща част, общото събрание може да определя начина на неговото използване.
Следователно паркирането не е само лична договорка между двама съседи.
То може да бъде организирано с решение на етажната собственост.
А ако няма никакво решение?
Тогава не трябва автоматично да се приема, че всеки може да превърне част от двора в свое постоянно паркомясто.
Върховният касационен съд е разглеждал именно спорове, при които паркирането в общия двор пречи на останалите собственици да използват общата част.
Когато няма законно установен режим, никой собственик не трябва чрез паркирането си да изключва или затруднява правата на останалите.
Може ли да кажа „Това място е мое, защото винаги паркирам там“?
Не само на това основание.
Продължителното използване на едно и също място не го превръща автоматично в самостоятелна недвижима собственост.
Практиката на Върховния касационен съд приема, че обикновено очертаното паркомясто върху незастроена част от поземлен имот не представлява отделна недвижима вещ, различна от самия терен.
Затова трябва да се прави разлика между:
собственост върху земята;
идеални части от земята;
право на използване на определено място;
самостоятелен гараж или друг реално обособен обект.
Това са различни неща.
Значи паркомясто никога не може да бъде „купено“?
Тук трябва да бъдем прецизни.
На практика в нотариални сделки могат да бъдат прехвърляни идеални части от поземлен имот или гараж, свързани с договорено или разпределено право за използване на конкретно паркомясто.
Но това не означава непременно, че очертаните с боя 12 квадратни метра представляват самостоятелен недвижим имот със същия статут като апартамент или гараж.
При покупка на „паркомясто“ винаги трябва да се провери какво точно е предмет на нотариалния акт.
Какво трябва да пише в нотариалния акт?
При спор или покупка трябва да се провери дали документът урежда например:
самостоятелен гараж;
идеални части от гараж;
идеални части от поземлен имот;
право на ползване на конкретно обозначено място;
друго вещно или договорно право.
Думата „паркомясто“ в разговорния език не е достатъчна, за да се определи правният режим.
Може ли общото събрание да даде място на всеки апартамент?
При достатъчно пространство може да се създаде такъв режим.
Например:
Апартамент 1 → място 1
Апартамент 2 → място 2
Апартамент 3 → място 3
Но решението трябва да съответства на собствеността, възможностите на терена и нормативните изисквания.
Ако има 24 апартамента и само 10 възможни места, ще трябва да се избере друг справедлив модел.
Какво правим, ако местата са по-малко от апартаментите?
Това е много честа ситуация.
Общото събрание може да обсъди различни модели:
ротация;
жребий за определен период;
разпределяне по предварително приети правила;
споделено използване;
част от местата да останат свободни;
режим за хора с намалена подвижност;
друг законосъобразен модел.
Важно е правилата да са ясни предварително и да важат еднакво за всички в сходно положение.
Може ли да се даде по едно място на апартамент независимо колко коли има?
Това е възможен организационен принцип, ако общото събрание законосъобразно го приеме и конкретният имот позволява такова разпределение.
Така собственик с три автомобила няма автоматично право да заеме три общи места само защото притежава повече коли.
Правото върху общата част не се определя от броя автомобили.
А ако един собственик има два апартамента?
Това е въпрос, който трябва да бъде решен в рамките на избрания режим.
Може да има модел:
по едно място на самостоятелен обект;
по едно място на собственик;
според определен друг критерий.
Но решението трябва да бъде законосъобразно и да не противоречи на действителните права върху терена.
Може ли някой сам да си сложи скоба?
Не трябва да се прави едностранно върху обща част.
Монтирането на заключваща скоба, колче, верига или друго съоръжение на общ терен практически може да изключи останалите от използването му.
Ако няма индивидуално право върху конкретното място и необходимото разрешение, подобно действие може да представлява неправомерно завземане или препятстване на общата част.
А табела „Частно паркомясто“?
Самата табела не създава право на собственост.
Преди да уважим подобен надпис, трябва да има действително правно основание.
То може да произтича от:
документ за собственост;
законосъобразно разпределено право на ползване;
договор;
решение на компетентния орган;
друг валиден правен източник.
Купена табела от магазина не е нотариален акт.
Може ли да нарисуваме номера на апартаментите?
Да, ако това е част от законосъобразно приет режим за използване на двора.
Добре е преди маркирането да има:
ясно решение;
схема;
размери на местата;
зона за маневриране;
достъп до входовете;
достъп за аварийни автомобили;
спазване на озеленяването;
съобразяване с техническите и противопожарните изисквания.
Боите върху асфалта трябва да бъдат последната стъпка, а не първата.
Може ли да се превърне зелената площ в паркинг?
Не просто с решение на входа.
Дори теренът да е общ, трябва да бъдат спазени устройствените правила и минималната задължително озеленена площ.
ЗУТ изрично поставя това условие при осигуряване на места за паркиране в свободния двор.
Общото събрание не може да отменя устройствени и строителни изисквания.
А детската площадка?
Същият принцип.
Ако площта има определено предназначение или е необходима за нормалното използване на сградата, тя не трябва автоматично да се превръща в паркинг.
Първо се проверява:
собствеността;
предназначението;
устройственият статут;
строителните книжа;
общинските правила.
Може ли да се паркира точно пред входната врата?
Паркирането не трябва да блокира нормалния достъп.
Трябва да остане възможност за:
влизане и излизане;
пренасяне на вещи;
достъп на хора с увреждания;
аварийни ситуации;
достъп на медицински и спасителни екипи;
поддръжка на сградата.
Едно паркомясто няма практическа стойност, ако превръща входа в препятствие.
А пред гараж?
Паркирането по начин, който блокира законосъобразния достъп до гараж или друг обект, може да създаде отделен спор.
Общото право да използваме двора не означава право да лишаваме друг собственик от достъп до неговия имот.
Може ли да се паркира в проход?
Особено внимателно трябва да се действа при проходи, които осигуряват достъп към вътрешния двор.
ВКС е разглеждал случаи именно на автомобили, паркирани в проход, които ограничават достъпа на други собственици.
Общата част трябва да може да се използва според предназначението си.
Ако автомобилът практически блокира това предназначение, може да възникне основание за защита на засегнатия собственик.
Какво става, ако съсед постоянно заема чуждо разпределено място?
Ако има валидно установен режим на ползване, първата стъпка е спокойно уведомяване.
При системно нарушение:
документирайте случаите;
уведомете управителя;
проверете решението за разпределение;
изпратете писмено предупреждение;
при необходимост въпросът да бъде разгледан от общото събрание.
При траен спор може да се наложи използването на съдебна защита.
Може ли домоуправителят да вдигне автомобила с паяк?
Не трябва да се предполага, че управителят има правомощията на общинските органи.
Частният общ двор не се управлява автоматично по същия начин като общинска улица.
Управителят трябва да действа в рамките на закона и решенията на етажната собственост.
Самоволното преместване или увреждане на чужд автомобил може да създаде значително по-сериозен проблем.
Можем ли да сложим бариера?
Възможно е да бъде обсъдена бариера за контрол на достъпа, но преди монтаж трябва да се проверят:
собствеността върху терена;
решението на общото събрание;
начинът на монтаж;
строителните и общинските изисквания;
достъпът на аварийни автомобили;
правата на всички лица, които имат законен достъп.
Не трябва бариерата да лишава собственик или друг правоимащ от достъп до имота му.
А дистанционни само за тези, които плащат?
Трябва да се прави разлика между управление на достъпа и наказание за неплатени такси.
Не е добра практика законно право на достъп до собствен имот да бъде използвано като средство за принудително събиране на други задължения.
Неплатените такси се събират по предвидения в ЗУЕС и ГПК ред.
Може ли посетител да паркира?
Това зависи от правилата на конкретния двор.
Ако местата са ограничени, общото събрание може да определи например:
места само за собственици и обитатели;
определени места за гости;
максимален период за посетител;
друг режим.
Добре е тези правила да са ясни, а не всеки ден да се договарят наново.
Може ли жилище, което не се обитава, да има място?
Правата върху общите части произтичат основно от собствеността, а не само от това дали апартаментът се обитава ежедневно.
Но конкретният режим на ползване на ограничен брой паркоместа може да бъде по-сложен.
Затова подобни случаи трябва да бъдат решени предварително с ясни правила, а не според лични предпочитания.
А електромобил?
Мястото за паркиране и изграждането на зарядна точка са два различни въпроса.
Монтажът на зарядно устройство може да засегне:
общата електрическа инсталация;
общи стени;
общ терен;
електрическата мощност;
разпределението на разходите;
безопасността.
Затова отделен собственик не трябва просто да прекара кабел през общите части без проверка на приложимия ред.
А кабел от прозореца до автомобила?
Това може да създаде риск за преминаващите, електрическа опасност и проблем с общите части.
За зареждане на електромобили трябва да се използва безопасно и технически правилно решение, съобразено с нормативните изисквания.
Какво става, ако дворът не принадлежи на етажната собственост?
Това е критично важно.
Ако земята принадлежи например на общината, държавата или трето лице, общото събрание не може чрез свое решение да създаде право на собственост върху нея.
Тогава трябва да се провери приложимият режим за съответния терен.
Затова решение:
„Разделяме пространството пред блока на 20 лични места“
няма необходимата сила, ако пространството изобщо не принадлежи на собствениците.
Какво е „прилежаща площ“?
При определени сгради в комплексно застрояване, които не могат да бъдат обособени в собствен урегулиран поземлен имот, може да бъде определена прилежаща площ към сградата.
ЗУЕС предвижда тя да бъде определена със заповед и скица и да бъде предоставена за поддържане и използване от съответната етажна собственост по определен ред.
Това не е непременно същото като собственост върху терена.
Разликата е важна.
Как да проверим статута на двора?
Могат да бъдат проверени:
нотариалните актове;
кадастралната карта;
скицата на поземления имот;
строителните книжа;
документите за идеални части;
актовете на общината;
дали има определена прилежаща площ;
предишни решения или договори за разпределено ползване.
При сложна собственост е разумно проверката да бъде направена от юрист или специалист по вещно право.
Как изглежда добро решение на общото събрание?
Вместо:
„Разпределяме паркоместата.“
решението трябва да бъде много по-конкретно.
Например:
утвърждава се приложената схема;
определят се местата от №1 до №10;
описва се кой има право да използва всяко място;
определя се срокът на режима;
урежда се ротация, когато е приложимо;
забранява се блокиране на проходите;
определят се правила за гости;
определят се правила за смяна на автомобил;
урежда се контролът на достъпа.
Схемата трябва да бъде приложение към протокола.
Добра идея ли е вечните места?
Не винаги.
Когато местата са по-малко от обектите, даването на едни и същи места завинаги може да създаде постоянен конфликт.
Понякога по-разумен модел е:
ротация през определен период;
периодичен жребий;
система за резервация;
друг прозрачен модел.
Най-доброто решение зависи от конкретната сграда.
Може ли дигитална система да помогне?
Да.
При ограничен брой места една платформа може да показва:
схемата на двора;
кой има право да използва дадено място;
номер на автомобила;
валидност на разпределението;
места за гости;
ротация;
история на решенията.
Така спорът:
„Това място кой го получи?“
може да бъде проверен веднага.
Технологията обаче не създава правото.
Тя само прилага и документира законосъобразно взетото решение.
Практичен пример
В сградата има 18 апартамента и 9 възможни места в общия двор.
Вместо всекидневни конфликти общото събрание:
проверява собствеността върху терена;
възлага схема;
оставя свободни проходите;
определя 9 места;
въвежда ротация на всеки 12 месеца;
приема правилата с решение;
прилага схемата към протокола;
публикува актуалното разпределение за собствениците.
Така ограниченото пространство не става по-голямо, но конфликтът става управляем.
Най-честите грешки
„Паркирам тук от години, значи е мое.“
„Ще сложа скоба и въпросът приключва.“
„Дворът е пред блока, значи е наш.“
„Всеки апартамент автоматично има едно паркомясто.“
„Общото събрание може да разпределя и общинския тротоар.“
Нито едно от тези твърдения не трябва да се приема автоматично за вярно.
Правилният ред
Първо:
проверка на собствеността.
След това:
проверка на предназначението и устройствените ограничения.
След това:
определяне колко действителни паркоместа могат да бъдат създадени.
След това:
законосъобразно решение за режима на използване.
И едва накрая:
маркировка, номера, бариера или дигитално разпределение.
Най-важното правило
При паркирането в общия двор има голяма разлика между:
„ползвам това място“
и
„притежавам това място“.
Преди спорът да стане личен, проверете документите и законния режим.
Теренът определя правата.
Решението определя начина на ползване.
А ясните правила намаляват конфликтите.
Правна основа
Закон за собствеността – чл. 32, чл. 38 и приложимите разпоредби относно съсобствеността и общите части.
Закон за управление на етажната собственост – чл. 4, чл. 5, чл. 6, чл. 11 и приложимите разпоредби относно използването на общите части и прилежащата площ.
Закон за устройство на територията – чл. 38 и приложимите правила относно осигуряването на места за паркиране.
Практиката на Върховния касационен съд относно паркоместата, използването на общия двор и защитата срещу действия, които пречат на останалите собственици да използват общите части.
Публикацията има общ информационен характер и не представлява индивидуална правна консултация. Правата върху конкретно дворно място или паркомясто трябва да бъдат установени според нотариалните актове, кадастралните данни, строителните книжа и особеностите на конкретния имот.