„Апартаментът е мой – мога да правя каквото искам вътре.“

Това е вярно само до определена граница.

Собственикът има право да ремонтира и подобрява своя имот, но това право не му позволява да засяга произволно:

общите части;

носещата конструкция;

общите инсталации;

фасадата;

пожарната безопасност;

правата и спокойствието на останалите собственици.

Затова преди по-сериозен ремонт трябва да се разграничат обикновените вътрешни дейности от преустройството.

Какво обикновено може да се ремонтира свободно?

При обичайния козметичен ремонт по правило не възниква необходимост от решение на общото събрание.

Такива дейности могат да бъдат например:

боядисване;

смяна на настилки;

подмяна на кухненско обзавеждане;

смяна на санитария;

подмяна на вътрешни врати;

ремонт на вътрешни електрически контакти и осветление;

ремонт на индивидуалната ВиК инсталация;

други дейности, които не засягат конструкцията или общите части.

Но и при тях трябва да се спазват техническите правила и да не се причиняват вреди на съседните имоти.

Кога ремонтът вече не е просто козметичен?

Когато започнете да:

събаряте стени;

изграждате нови стени;

променяте разпределението;

местите баня или кухня;

променяте ВиК трасета;

правите нови отвори;

разширявате врати;

променяте предназначението на помещение;

засягате фасадата или общи инсталации,

вече трябва да бъде проверено дали става дума за преустройство по смисъла на Закона за устройство на територията.

Може ли да се събори стена?

Не трябва да се започва само с въпроса:

„Тази стена тухлена ли е?“

По-важният въпрос е:

„Има ли конструктивна функция и допуска ли проектът нейното премахване?“

Носещи стени, колони, шайби, греди и плочи са част от конструктивната система на сградата.

Намеса в тях без необходимото обследване и проект може да застраши не само конкретния апартамент, а цялата сграда.

При съмнение първо трябва да се консултира инженер-конструктор.

А неносеща преградна стена?

Премахването или преместването на неносеща вътрешна преграда може да бъде значително по-лесно.

Но дори тогава трябва да се провери дали промяната:

засяга инсталации;

променя предназначението на помещения;

нарушава нормативни изисквания;

попада в строителни работи, за които ЗУТ изисква проект или разрешение.

Фразата:

„Не е носеща, значи винаги мога да я съборя“

не е достатъчна проверка.

Какво забранява ЗУЕС?

Собственикът не трябва да извършва ремонтни дейности в своя обект, които:

влошават характеристиките на строителните продукти;

изменят помещения или пространства, предназначени за общо ползване;

нарушават архитектурния вид;

нарушават носимоспособността или устойчивостта на конструкцията;

нарушават пожарната безопасност;

нарушават безопасното използване на сградата.

Това е една от основните граници на правото да ремонтираме собствения си апартамент.

Може ли да се пробива плочата?

Плочите са сред конструктивните елементи на сградата.

Пробиване на големи отвори за стълби, въздуховоди, инсталации или други цели не трябва да се извършва без предварителна техническа проверка.

Дори сравнително малка намеса може да попадне в зона с армировка или да засегне важен конструктивен елемент.

За подобни действия трябва да има компетентна инженерна преценка.

Може ли да се мести банята?

Понякога е технически възможно, но не трябва да се разглежда само като вътрешен дизайнерски въпрос.

Преместването на баня може да засегне:

канализационни щрангове;

наклони;

водопровод;

хидроизолация;

вентилация;

помещенията на съседите отдолу;

строителни и санитарно-хигиенни изисквания.

Затова преди подобна промяна трябва да се провери дали е необходимо инвестиционно проектиране и разрешение по ЗУТ.

А кухнята?

Същото важи и за преместване на кухня.

Преместването може да изглежда лесно на чертеж, но може да изисква нови ВиК връзки, вентилация и други технически промени.

Особено внимание трябва да има, когато се създава ново мокро помещение над жилищна стая на съседен апартамент.

Може ли да се премества общ щранг?

Не еднолично.

Главните линии на сградните инсталации са общи части.

Дори когато преминават през конкретен апартамент, собственикът не може сам да реши да ги:

премести;

скъси;

затапи;

демонтира;

промени диаметъра им;

измести в друга шахта.

Такава намеса може да засегне останалите обекти и трябва да бъде извършена по съответния технически и законов ред.

Мога ли да преместя радиатор или отоплителна тръба?

При централна отоплителна система промяната може да засегне общата отоплителна инсталация и хидравличния баланс.

Затова не трябва автоматично да се третира като обикновен вътрешен ремонт.

Трябва да се проверят проектът, правилата на доставчика и приложимите технически изисквания.

А климатик на фасадата?

Външното тяло не се намира само „в моя апартамент“.

Монтажът му може да засегне:

външна стена;

фасада;

обща част;

оттичане на конденз;

външния архитектурен вид;

безопасността на преминаващите.

Затова преди монтаж трябва да се проверят решенията на етажната собственост и приложимите строителни и общински изисквания.

Кондензът не трябва да се оставя да капе върху фасадата, терасите или преминаващи хора.

Може ли да се пробие фасадата?

Фасадата и външните стени имат характер на общи части.

Това означава, че намеса в тях не трябва да се разглежда като изцяло частен въпрос.

Монтаж на:

климатици;

сенници;

антени;

рекламни елементи;

външни тръби;

други конструкции

може да изисква съобразяване със ЗУЕС, Закона за устройство на територията и местните правила.

А усвояване на балкон?

Това е една от най-рисковите идеи за самостоятелно изпълнение.

Премахване на външна стена, приобщаване на балкон или лоджия към жилищната площ и промяна на фасадата могат да засегнат:

общи части;

конструкцията;

архитектурния вид;

топлотехническите характеристики;

застроената площ;

строителните книжа.

Подобно преустройство не трябва да започва без архитектурна и конструктивна проверка.

Трябва ли съгласие на съседите за всеки ремонт?

Не.

За нормален вътрешен ремонт, който не засяга общите части и не попада в специалните хипотези на закона, не е необходимо да се събират подписи от целия вход.

Но ЗУТ предвижда случаи, в които преустройство може да изисква съгласие на непосредствени съседи и/или решение на общото събрание.

Всичко зависи от вида на преустройството.

Кога преустройство може да се извърши без съгласие на останалите?

ЗУТ допуска определени преустройства на самостоятелен обект без съгласие на останалите собственици, когато са изпълнени законовите условия.

Това обикновено предполага, че:

не се променя предназначението в хипотеза, изискваща специален ред;

не се отнемат общи части;

не се изменят съществено общите части;

не се създават недопустими технически проблеми;

са изпълнени изискванията на закона.

Затова не трябва да се приема нито:

„За всяко местене на стена трябва целият вход да подпише“,

нито:

„Щом е вътре в апартамента, никой няма думата.“

И двете твърдения могат да бъдат погрешни.

Кога е необходимо съгласие?

Когато преустройството излиза извън условията, при които ЗУТ допуска извършване без съгласие, законът предвижда писмени съгласия и решения в зависимост от конкретната хипотеза.

Особено внимание е необходимо при:

засягане на общи части;

присъединяване на обща част към частен обект;

съществени промени по общи инсталации;

промяна на предназначението;

дейности с достъп на външни лица;

промяна на фасадата;

пристрояване или надстрояване.

Апартамент може ли да стане офис?

Промяната на предназначението е отделен правен въпрос.

ЗУТ съдържа специални правила за преустройство на жилищни помещения или жилища в:

офиси;

кабинети;

ателиета;

магазини;

други обслужващи обекти.

Изискванията зависят от:

етажа;

вида дейност;

дали ще има външни посетители;

техническите характеристики;

съседните обекти.

В определени случаи законът изисква нотариално заверено съгласие на непосредствените съседи и решение на общото събрание.

Пример – жилище на първия етаж става магазин

При преустройство на жилище на първия етаж за магазин или определени обслужващи дейности ЗУТ предвижда специални условия.

Сред тях могат да бъдат:

самостоятелен вход извън общите помещения на жилищните етажи;

спазване на санитарно-хигиенни и противопожарни изисквания;

решение на общото събрание;

нотариално заверено съгласие на непосредствените съседи.

Това вече не е обикновен ремонт на кухня или баня.

Може ли жилище да стане кабинет или офис?

ЗУТ съдържа отделни правила и за такива случаи.

Когато се предвижда достъп на външни лица, особено значение имат етажът и непосредствените съседи.

В определени хипотези е необходимо нотариално заверено писмено съгласие на всички непосредствени съседи, а за определени етажи – и решение на общото събрание.

Затова промяна на предназначението трябва да се проверява предварително с архитект или съответната общинска администрация.

Кога е необходимо разрешение за строеж?

Не всеки ремонт изисква разрешение за строеж.

ЗУТ предвижда дейности, за които такова разрешение не е необходимо.

Но реконструкция, преустройство, намеса в конструкцията и други по-сериозни строителни дейности могат да изискват:

инвестиционен проект;

съгласуване;

конструктивно становище;

разрешение за строеж.

Точният режим зависи от конкретната работа.

Най-сигурното правило е:

ако променяте конструкция, предназначение, общи части или основни инсталации – проверете режима преди да започнете.

Кой може да каже дали стената е носеща?

Не майсторът, който ще я събаря, само защото „е правил много такива“.

При съмнение трябва да бъде потърсен инженер-конструктор с необходимата правоспособност.

ЗУТ изисква при определени преустройства конструктивно становище, а когато има промени в конструкцията или увеличаване на натоварванията – и конструктивна част към проекта. citeturn195324search24

Трябва ли да уведомим домоуправителя?

За обикновено боядисване няма практически смисъл.

Но при по-сериозен ремонт това е добра практика, особено когато:

ще има продължителен шум;

ще се спира обща вода;

ще се използват общите части за изнасяне на строителни отпадъци;

ще се работи по обща инсталация;

ще се изисква достъп до общи помещения.

Така могат да бъдат избегнати много конфликти.

Ремонтът може ли да е по всяко време?

Не трябва да се приема така.

Шумът от домашни ремонтни дейности се регулира и от съответните общински наредби и правилника за вътрешния ред на етажната собственост.

Затова преди къртене и пробиване трябва да се проверят допустимите часове за конкретната община.

Кой почиства след ремонта?

Собственикът, който извършва ремонт, не трябва да оставя общите части замърсени или повредени.

Строителен прах, отпадъци, счупени плочки и чували не трябва да се превръщат в проблем на целия вход.

Добрата практика е:

защитете асансьора;

почиствайте коридора;

не блокирайте евакуационните пътища;

извозвайте отпадъците по установения ред;

възстановете причинените щети.

Може ли строителният отпадък да се хвърли в контейнера пред блока?

Не трябва автоматично да се приема, че строителните отпадъци могат да бъдат изхвърляни като обикновен битов отпадък.

Общините имат собствени правила за тяхното събиране и извозване.

При по-голям ремонт трябва предварително да бъде организирано законосъобразното им предаване.

Какво става, ако ремонтът повреди съседния апартамент?

Собственикът е длъжен да не причинява вреди на други самостоятелни обекти и общите части.

Например при ремонт може да възникне:

теч;

напукване;

повреда на таван;

нарушена електрическа инсталация;

запушена канализация.

Когато вредата е причинена виновно от собственика или наетия от него изпълнител, може да възникне отговорност за нейното обезщетяване.

А ако майсторът е виновен?

Това може да създаде отношения между собственика, изпълнителя и пострадалото лице.

За етажната собственост е важно първо да се спре причиняването на вредите и да се документира случаят.

След това отговорността може да бъде определена според договора и конкретните факти.

Затова при по-големи ремонти е разумно да се работи с фирми, които издават договори и документи.

Може ли управителят да спре незаконен ремонт?

Управителят не е строителна полиция и няма неограничени правомощия сам да преустановява строителни дейности.

Но ако има данни за намеса в общи части, конструкцията или опасност за сградата, той може:

да поиска информация;

да документира случая;

да свика общо събрание;

да сигнализира компетентните общински или строителни контролни органи.

При непосредствен риск за живота или сградата трябва да се действа незабавно.

Какво става при незаконно преустройство?

Последиците могат да бъдат значително по-сериозни от спор със съседите.

В зависимост от случая могат да възникнат:

административни производства;

глоби;

заповеди за преустановяване;

изискване за премахване или възстановяване;

проблеми при бъдеща продажба;

проблеми с кадастъра и строителните книжа.

Затова „ще го направим сега, а после ще го узаконим“ е рисков подход.

А при продажба?

При незаконни промени може да възникне несъответствие между реалното състояние на апартамента и:

архитектурните планове;

строителните книжа;

кадастралната схема;

предназначението на помещенията.

Това може да създаде проблеми при продажба, кредитиране или бъдещо преустройство.

Добър подход преди по-сериозен ремонт

Преди да започнете:

Определете точно какво ще променяте.

Проверете дали има общи части.

Проверете архитектурния проект.

При конструктивна намеса потърсете инженер-конструктор.

При преустройство потърсете архитект.

Проверете дали е необходимо разрешение за строеж.

Проверете дали се изисква съгласие на съседи или общото събрание.

Уведомете управителя при дейности, които засягат входа.

Използвайте квалифицирани изпълнители.

Пазете проектите, договорите, разрешенията и фактурите.

Практичен пример

Собственик иска да обедини кухнята и дневната.

Вариант А:

между помещенията има лека неносеща преграда, няма общи инсталации и промяната отговаря на нормативните изисквания.

Вариант Б:

стената е част от конструктивна шайба и през нея преминава общ вертикален щранг.

На външен вид проектът може да изглежда почти еднакъв.

Правните и техническите последици обаче са напълно различни.

Затова първата стъпка не е чукът.

Първата стъпка е проверката.

Най-важното правило

Собствеността върху апартамента дава широка свобода за неговото използване.

Но стените на апартамента не са граница, отвъд която законът престава да действа.

Когато ремонтът може да засегне:

конструкцията;

общите части;

инсталациите;

фасадата;

безопасността;

предназначението;

правата на съседите,

той вече е въпрос не само на интериорен дизайн, а и на строително и вещно право.

Правна основа

Закон за управление на етажната собственост – чл. 6 и приложимите разпоредби относно задълженията на собствениците и общите части.

Закон за собствеността – чл. 38 относно общите части на сградата.

Закон за устройство на територията – включително правилата за преустройство, промяна на предназначението, съгласие в етажна собственост и разрешаване на строителството.

Приложимите подзаконови технически, противопожарни и общински изисквания.

Публикацията има общ информационен характер и не представлява индивидуална правна, архитектурна или конструктивна консултация. При по-сериозно преустройство конкретният проект трябва да бъде проверен от правоспособен специалист и при необходимост от компетентната общинска администрация.