„Този шкаф стои тук от 15 години.“

„Тази площадка е пред моя апартамент.“

„Никой не използва това помещение, затова си го заключих.“

Подобни ситуации са често срещани в етажната собственост.

Но продължителното използване на определено пространство не означава автоматично, че то става собственост на човека, който го използва.

Първият въпрос винаги е:

Какъв е правният статут на тази част от сградата?

Какво е обща част?

Законът за собствеността определя като общи части онези елементи, които по естеството си или по предназначението си обслужват сградата и собствениците в нея.

Сред типичните общи части са:

земята, върху която е построена сградата;

основите;

външните стени;

вътрешните носещи стени;

колоните;

гредите;

плочите;

стълбищата;

площадките;

покривът;

комините;

входните врати към общите части;

главните линии на различните инсталации;

централните им уредби;

други части, които по естеството или предназначението си служат за общо ползване.

Не е необходимо всички собственици всекидневно да използват дадена част, за да бъде тя обща.

Стълбищната площадка пред моя апартамент моя ли е?

Не само защото се намира непосредствено пред входната ви врата.

Стълбищата и площадките по правило са общи части.

Те осигуряват достъп, движение, евакуация и обслужване на сградата.

Следователно собственикът не може еднолично да реши:

„Тази площадка е пред моя апартамент, затова я приобщавам към жилището.“

Може ли да сложа шкаф в коридора?

Тук трябва да се прецени конкретната ситуация.

Малък предмет, който не пречи на никого и е допуснат според вътрешните правила, не е същото като трайно завземане на общо пространство.

Проблем възниква, когато шкафът или друг предмет:

стеснява прохода;

пречи на съседите;

закрива обща инсталация;

блокира врата;

пречи на евакуацията;

заема значителна част от общата площ;

създава пожарен или друг риск.

Тогава това вече не е просто въпрос на удобство.

А обувки, велосипеди и детски колички?

Практически всяка сграда има различна ситуация.

Затова е разумно правилникът за вътрешния ред да урежда къде могат да се оставят подобни вещи.

Но общият принцип остава:

ползването не трябва да пречи на предназначението на общата част или на останалите собственици.

Особено важни са изискванията за безопасно преминаване и евакуация.

Може ли общо помещение да стане „личен склад“?

Не едностранно.

Ако помещение е обща част, един собственик не може просто да смени ключалката и да обяви:

„Аз го ползвам, защото никой друг не го иска.“

ЗУЕС изрично забранява завземането на общи части.

Ако общото събрание иска да уреди използването на определено помещение, това трябва да стане по законосъобразен начин.

Какво означава „завземане“?

На практика завземането може да изглежда по различни начини:

заключване на общо помещение;

изграждане на преградна стена;

приобщаване на част от коридор;

поставяне на постоянна врата;

ограждане на общ двор;

превръщане на общо пространство в склад;

поставяне на вещи така, че останалите реално да не могат да го използват;

изграждане на конструкция върху обща площ без необходимото решение.

Важно е не само дали има физическа стена.

Ако поведението практически изключва останалите от използването на общата част, може да възникне проблем.

А ако никой не е възразявал 20 години?

Липсата на спор сама по себе си не превръща автоматично общата част в частна.

Правният статут на пространството трябва да се установи според:

документите за собственост;

строителните книжа;

архитектурния проект;

кадастралните данни;

предназначението на конкретното пространство;

приложимото вещно право.

Не трябва да се приема, че дългото фактическо използване решава автоматично въпроса за собствеността.

Може ли общото събрание да даде обща част за ползване само на един собственик?

При определени случаи общото събрание има правомощия да урежда използването на общите части.

Но трябва да се прави разлика между:

уреждане на начина на ползване;

учредяване на вещно право;

промяна на предназначението;

прехвърляне или присъединяване на обща част.

Това са различни правни действия и могат да изискват различни мнозинства.

За някои от най-съществените действия с общи части ЗУЕС изисква 100% от идеалните части. citeturn752006search20

Например – може ли общо помещение да стане част от апартамент?

Това вече не е просто „ползване“.

Ако част от общото пространство трябва трайно да бъде присъединена към конкретен самостоятелен обект, могат да бъдат засегнати:

собствеността;

идеалните части;

предназначението;

строителните книжа;

кадастралната схема;

архитектурният проект.

Тогава може да са необходими единодушие, нотариални сделки, инвестиционен проект и други действия според конкретния случай.

Не може подобно присъединяване да се извърши само с устно съгласие между няколко съседи.

А общото мазе?

Тук трябва да се разграничат две неща.

Едно е индивидуално мазе, принадлежащо към конкретен апартамент.

Друго е общо мазе или помещение, което по документи е част от общите части.

Фактът, че помещението е в сутерена, не определя собствеността.

Документите са решаващи.

А таванското помещение?

Същият принцип важи и за тавана.

Може да има:

индивидуални тавански помещения;

общи тавански пространства;

общи технически части;

помещения с конкретно предназначение.

Преди някой да заключи или преустрои таванско пространство, трябва да бъде проверен неговият статут.

Покривът може ли да бъде „само на последния етаж“?

Не само защото последният етаж е непосредствено под него.

Покривът е типична обща част по Закона за собствеността.

Следователно собственикът на последния етаж не придобива право да го третира като собствен двор само защото има най-лесен физически достъп до него.

А покривна тераса?

При покривните тераси трябва да се направи по-внимателна проверка.

Възможно е определени части да се използват от конкретен обект, но конструктивните и покривните елементи могат да имат характер на общи части.

Затова винаги трябва да се проверят:

нотариалният акт;

архитектурният проект;

предназначението;

реалната конструктивна функция.

Фасадата обща част ли е?

Външните стени и архитектурният облик на сградата са свързани с общите части.

Затова отделен собственик не трябва еднолично да променя фасадата по начин, който нарушава архитектурния вид или безопасността.

ЗУЕС изрично забранява действия, които нарушават архитектурния вид, носимоспособността, пожарната безопасност или безопасното ползване на сградата. citeturn752006search18

Може ли да се постави климатик върху фасадата?

Това зависи от конкретните правила и начина на монтаж.

Трябва да бъдат проверени:

решенията на общото събрание;

строителните правила;

общинските изисквания;

дали се засяга фасадата;

дали се създава опасност;

къде се отвежда кондензът.

Фактът, че климатикът обслужва частния апартамент, не означава, че фасадата е лична собственост.

А антена или сателитна чиния?

Същият принцип.

Покривът и фасадата могат да бъдат общи части.

Затова монтажът на съоръжение трябва да бъде съобразен с правата на останалите и с приложимите решения и нормативни изисквания.

Общият двор може ли да се огради от един собственик?

Не едностранно.

Ако дворът е обща част или е съсобствен между собствениците, един от тях не може сам да огради част и да изключи останалите от нея.

Начинът на ползване може да бъде уреден по съответния ред, но това не е равнозначно на придобиване на собственост.

Паркомясто в общия двор – „това е моето място“?

Това също е чест спор.

Ако конкретното паркомясто не представлява отделен самостоятелен обект или индивидуално притежавано право според документите, самият факт, че един собственик паркира там от години, не означава автоматично, че мястото е негова собственост.

Общото събрание може при определени условия да уреди начина на използване на общата площ.

Но трябва да се спазва правният статут на имота.

Може ли входът да разпредели паркоместата?

Когато площта е обща и няма отделни права върху конкретните места, може да бъде обсъден режим за ползване.

Например:

разпределяне;

ротация;

правила за достъп;

обозначаване;

режим за гости.

Но решението трябва да съответства на собствеността и приложимото законодателство.

При сложни случаи е разумно първо да се провери документът за собственост на дворното място.

Какво става, ако някой вече е завзел обща част?

Първата стъпка не трябва да бъде саморазправа.

Добър ред е:

проверка на документите;

установяване на статута на пространството;

снимково документиране;

писмено уведомяване на собственика;

обсъждане от управителя или общото събрание;

решение за възстановяване на общата част;

при необходимост – използване на законовите способи за защита.

ЗУЕС задължава собствениците да не завземат общи части и да не пречат на останалите да ги използват. citeturn752006search18

Може ли домоуправителят сам да изхвърли вещите?

Тук трябва да се действа внимателно.

Дори когато вещи са неправилно оставени в общите части, те могат да бъдат чужда собственост.

Управителят не трябва произволно да унищожава или присвоява чужди вещи.

По-сигурно е:

да се установи собственикът;

да се даде срок за доброволното им премахване;

да се документира ситуацията;

при необходимост да се предприемат последващи законосъобразни действия.

А при непосредствен риск?

Ако предмети блокират евакуационен изход, създават пожарна опасност или непосредствен риск за хората, безопасността има приоритет.

В такива случаи трябва незабавно да бъде потърсено подходящо решение, включително съдействие от компетентните органи, ако е необходимо.

Може ли общото събрание да реши как да се използват общите части?

Да.

Сред правомощията на общото събрание е да взема решения относно използването на общите части и прилежащата площ, включително когато има спорове между собствениците. citeturn752006search0

Например може да се уреди:

къде се държат велосипеди;

има ли зона за детски колички;

как се използва общо помещение;

как се разпределя достъпът;

къде не могат да се оставят вещи.

Това е една от най-добрите превантивни мерки срещу бъдещи конфликти.

Общите помещения могат ли да имат конкретна функция?

Да.

Например общо помещение може да бъде предназначено за:

събрания;

портиер или охрана;

детски колички;

велосипеди;

инвентар за почистване;

други обслужващи дейности.

Законодателството дори предвижда при определени новоизграждащи се сгради с повече от десет самостоятелни обекта да има поне едно общо помещение за подобни нужди. citeturn752006search0

Може ли предназначението му да се промени?

Да се промени предназначението на обща част е значително по-сериозно решение от просто уреждане кой кога я използва.

ЗУЕС предвижда за промяна на предназначението на общите части решение със 100% идеални части. citeturn752006search20

Възможно е да има и допълнителни изисквания по ЗУТ и вещното право.

Какво става, ако общата част не се използва?

Тя не престава автоматично да бъде обща.

Например старо помещение на портиер може години наред да стои празно.

Това не означава, че най-близкият собственик може просто да го присъедини към апартамента си.

Статутът му трябва да бъде променен по законоустановения ред, ако това изобщо е допустимо.

Как да проверим дали нещо е обща част?

При съмнение проверете:

нотариалните актове;

архитектурния проект;

строителните книжа;

кадастралната схема;

документите за собственост на сградата и земята;

предназначението на помещението;

дали елементът обслужва повече от един обект.

При сложен спор може да е необходимо становище на архитект, инженер или юрист.

Най-честата грешка

Най-честата грешка е да се съди само по това:

„Кой го използва?“

Правният въпрос е различен:

„На кого принадлежи и какво е предназначението му?“

Един собственик може години да използва общо помещение.

Това не означава непременно, че помещението е негово.

Друг собственик може никога да не е стъпвал на покрива.

Това не означава, че няма права върху него като обща част.

Практичен пример

На площадката между два етажа има ниша.

Собственикът на най-близкия апартамент поставя врата и започва да я използва като склад.

Първо трябва да се установи:

дали нишата е част от общото стълбищно пространство;

дали е отделен обект по проект;

дали затварянето пречи на преминаването;

дали се засягат инсталации;

дали има пожарен риск;

има ли валидно решение за подобно използване.

Едва след това може да се определи правилният начин за действие.

Най-добрият подход

При общите части работи прост принцип:

първо проверяваме собствеността → после предназначението → след това решаваме начина на ползване.

Не обратно.

Така се избягват дългогодишни конфликти от типа:

„Аз го ползвам от 20 години“

срещу

„Това е на целия вход“.

Правна основа

Закон за собствеността – чл. 38 и свързаните разпоредби относно общите части и съсобствеността.

Закон за управление на етажната собственост – чл. 5, чл. 6, чл. 11, чл. 17 и свързаните разпоредби относно използването и управлението на общите части.

Закон за устройство на територията – когато се извършва преустройство, промяна на предназначение или строителна намеса.

Противопожарните и други технически правила – когато използването на общите части засяга безопасното преминаване и евакуацията.

Публикацията има общ информационен характер и не представлява индивидуална правна консултация. При спор за собственост върху конкретно помещение или площ решаващо значение могат да имат нотариалните актове, строителните книжа и конкретните особености на сградата.