„Терасата е към моя апартамент, значи всичко по нея е мое.“
Това звучи логично, но не винаги е толкова просто.
При балкони, лоджии и тераси трябва да се прави разграничение между:
частта, която служи само на конкретния апартамент;
конструктивните елементи на сградата;
външната фасада;
плочите;
хидроизолацията;
парапетите;
водоотвеждането;
други елементи, които могат да имат общо предназначение.
Именно това определя кой трябва да плати ремонта.
Какво казва Законът за собствеността?
Чл. 38 от Закона за собствеността определя като общи части редица елементи на сградата, включително:
основите;
външните стени;
плочите;
гредите;
покривите;
главните линии на инсталациите;
други части, които по естеството или предназначението си служат за общо ползване.
Следователно фактът, че даден елемент е физически достъпен само от един апартамент, не означава автоматично, че той не може да бъде обща част.
Балконът обща част ли е?
Не може да се даде универсален отговор само с „да“ или „не“.
Различните елементи на балкона могат да имат различен правен характер.
Например вътрешната настилка, поставена от собственика, може да бъде индивидуален елемент.
Но носещата плоча, фасадата и други конструктивни елементи могат да бъдат общи части.
Затова при спор трябва да се разглежда конкретно какъв елемент е повреден.
А терасата?
При терасите ситуацията може да бъде още по-сложна.
Особено когато терасата едновременно служи като открито пространство към един апартамент и като покрив над друго помещение.
Тогава част от елементите могат да имат функция на покривна конструкция.
В такива случаи не трябва автоматично да се казва:
„Терасата е само на горния апартамент, значи той плаща всичко.“
Трябва да се установи кой точно елемент е повреден и какво е неговото предназначение.
Защо хидроизолацията е толкова важна?
Една от най-честите причини за течове от тераса е нарушена хидроизолация.
Но самото наличие на теч не показва кой е виновен.
Причината може да бъде:
амортизирана обща конструкция;
дефектна хидроизолация;
неправилно изпълнен частен ремонт;
запушен сифон;
нарушено отводняване;
пробиване на изолацията;
неправилно остъкляване или преустройство.
Затова трябва първо да се установи техническата причина.
Кой трябва да плати ремонта?
Ако повреденият елемент е обща част, разходът за ремонта се поема по правилата за общите части.
При ремонт на обща част разходите се разпределят между собствениците съобразно идеалните им части, освен ако за конкретния случай законът не предвижда друго.
Ако обаче повредата е по елемент, който принадлежи само към конкретния апартамент и обслужва единствено него, ремонтът по принцип е за сметка на собственика.
Пример
Тераса над апартамент започва да пропуска вода.
Огледът установява, че проблемът е в хидроизолационен слой, който изпълнява функция на покрив над долния обект.
Тук трябва да се разгледа дали този елемент представлява обща част по своето предназначение.
Не е достатъчно да се каже:
„Течът идва от терасата на апартамент 12, следователно собственикът на апартамент 12 е виновен.“
А ако собственикът сам е причинил повредата?
Това е различна ситуация.
Например собственик:
пробива хидроизолацията;
прави неправилен ремонт;
монтира конструкция, която задържа вода;
затваря отводнителен отвор;
променя наклона;
уврежда общ елемент.
Ако вследствие на това възникне теч и бъдат причинени щети, може да възникне негова лична отговорност за причинените вреди.
Тоест един елемент може да е общ, но конкретното увреждане да е причинено от действие на определен собственик.
Кой плаща щетите в долния апартамент?
Това зависи от причината.
Ако щетата е резултат от дефект в обща част, може да възникне отговорност, свързана с етажната собственост и поддържането на общия елемент.
Ако е причинена от виновно действие или бездействие на конкретен собственик, той може да носи отговорност.
Затова техническото заключение е много важно.
Трябва ли да има технически оглед?
При по-сериозен теч – да.
Огледът е добре да установи:
точния източник на водата;
повредения елемент;
дали е конструктивен;
дали обслужва само един апартамент;
дали има следи от неправилен частен ремонт;
какво трябва да бъде ремонтирано.
Колкото по-ясно е техническото заключение, толкова по-малко място остава за спор.
Може ли управителят сам да реши кой е виновен?
Не би трябвало.
Домоуправителят не е технически експерт и не трябва само по визуален оглед да определя вина.
Той може да организира проверка, да събере документи и да свика общо събрание, ако проблемът е свързан с обща част.
Но при спор е по-добре да има становище на компетентен специалист.
А ако собственикът отказва достъп?
Ако за установяване или ремонт на обща инсталация или общ елемент е необходим достъп през самостоятелен обект, собственикът има задължения по ЗУЕС да осигури достъп при предвидените в закона условия.
При отказ може да се използва процедурата за съдействие от общината.
Не трябва да се влиза насила в чужд апартамент.
Може ли собственикът да ремонтира общата част сам?
При определени случаи – да, но трябва да се действа внимателно.
ЗУЕС позволява при необходим ремонт собственик да извърши ремонт на обща част със собствени средства, ако са изпълнени условията на закона и управлението не е предприело действия в предвидения срок.
Тогава разходите трябва да бъдат доказани с документи.
Това не означава, че всеки собственик може произволно да променя фасадата, конструкцията или общите елементи.
Може ли да се постави нова настилка на балкона?
По принцип собственикът може да прави определени подобрения в своя обект, ако не засяга общи части, конструкцията и правата на останалите.
Но ако ремонтът включва:
промяна на фасадата;
пробиване на общи елементи;
промяна на отводняването;
намеса в конструкцията;
промяна на външния вид на сградата,
може да са необходими допълнителни решения или разрешения.
Остъкляване – може ли всеки сам да реши?
Остъкляването може да засяга външния вид на фасадата и строителните изисквания.
Следователно не трябва автоматично да се приема, че всеки може свободно да затвори балкона по начин, който променя фасадата.
При подобни дейности трябва да се проверят:
решенията на етажната собственост;
изискванията на Закона за устройство на територията;
общинските правила;
дали има необходимост от проект или разрешение.
Кой отговаря за парапета?
И тук трябва да се разгледа конкретният елемент.
Ако парапетът е конструктивно или фасадно свързан с общата част, може да има характеристики на общ елемент.
Ако собственикът сам е поставил допълнително съоръжение, то може да бъде негова отговорност.
При опасно състояние трябва да се действа бързо, защото рискът за преминаващите хора е по-важен от спора кой ще плати.
А ако мазилка пада от балкона?
Отлепена фасадна мазилка, бетон или друг елемент може да създаде непосредствен риск.
Тогава трябва първо да се обезопаси зоната.
След това се установява дали повредата е в общата фасада или в индивидуално монтиран елемент.
При риск за хората не трябва ремонтът да се отлага заради спор между собствениците.
Тераса върху гараж или магазин
Това е класически спорен случай.
Терасата може да се използва от един апартамент, но едновременно да изпълнява функция на покрив за помещение отдолу.
Тогава правният характер на конструкцията и хидроизолацията трябва да се определя според предназначението им.
Не трябва автоматично целият разход да се прехвърля на човека, който използва терасата.
Какво да направим при теч?
Добър ред е:
Снимайте щетите.
Уведомете управителя и засегнатите собственици.
Ограничете водата, ако е възможно безопасно.
Направете технически оглед.
Установете точния източник.
Определете дали повреденият елемент е общ или индивидуален.
Проверете дали има виновно действие на конкретен собственик.
При обща част организирайте ремонта по ЗУЕС.
Документирайте разходите.
Какво не трябва да правим?
Не трябва да се започва с обвинение.
Фразата:
„От твоята тераса тече, значи ти плащаш“
може да бъде напълно погрешна.
Също така не трябва:
самоволно да се влиза в чужд имот;
да се правят конструктивни промени без проверка;
да се ремонтира общ елемент без необходимата координация;
да се отлага опасен ремонт заради спор кой е виновен.
Практичен пример
В апартамент на шестия етаж се появява мокро петно на тавана.
Над него има открита тераса към апартамент на седмия етаж.
Специалист установява, че причината е:
Вариант А: амортизирана хидроизолация, изпълняваща функция на покривен слой.
Вариант Б: ново монтирана от собственика конструкция, която е пробила хидроизолацията.
В двата случая течът идва от едно и също място.
Но отговорността може да е различна.
Именно затова причината е по-важна от местоположението.
Най-важното правило
При спор за балкон или тераса трябва да зададем три въпроса:
Какъв точно е повреденият елемент?
На кого принадлежи по закон и предназначение?
Как е възникнала повредата?
Едва след това можем да отговорим:
кой ремонтира;
кой плаща;
кой отговаря за щетите.
Правна основа
Закон за собствеността – чл. 38 и приложимите разпоредби за общите части.
Закон за управление на етажната собственост – чл. 6, чл. 11, чл. 48 и свързаните разпоредби относно ремонтите и достъпа.
Закон за задълженията и договорите – чл. 45 относно отговорността за причинени вреди.
Закон за устройство на територията – при строителни промени, остъкляване и намеса във фасадата или конструкцията.
Публикацията има общ информационен характер и не представлява индивидуална правна или техническа консултация. При спор за конкретна тераса, балкон или теч е препоръчително да бъде извършен технически оглед и при необходимост правна консултация.