„Домоуправителят реши.“
Тази фраза се използва често във входовете.
Но в много случаи тя е неточна.
Управителят има важна роля, но не може самостоятелно да взема всички решения за етажната собственост.
Основният орган, който определя важните правила и разходи, е общото събрание.
Управителят организира, изпълнява, представлява и контролира ежедневното управление в рамките на закона и взетите решения.
Кой управлява етажната собственост?
Органите на управление са:
общото събрание;
управителният съвет или управителят.
Общото събрание взема основните решения за сградата.
Управителят или управителният съвет организира изпълнението им и текущото управление.
Това разграничение е важно.
Управителят не трябва да замества общото събрание по въпроси, които законът е предоставил именно на него.
Как се избира домоуправител?
Управителят или членовете на управителния съвет се избират от общото събрание.
Решението трябва да бъде прието с необходимото мнозинство по ЗУЕС и да бъде отразено в протокола.
Добра практика е решението ясно да посочва:
кой е избран;
от коя дата;
за какъв срок;
какво възнаграждение ще получава, ако има такова;
дали има допълнително възложени функции.
Колко дълго е мандатът?
ЗУЕС предвижда мандатът на управителния съвет или управителя да бъде до две години.
След изтичането му може да бъде проведен нов избор.
Същото лице може да бъде избрано отново, ако общото събрание вземе такова решение.
Затова не е добра практика един управител да продължава години наред без яснота кога е избран и дали мандатът му е актуален.
Какви са основните задължения на управителя?
Сред основните му функции са:
организиране изпълнението на решенията на общото събрание;
следене за спазването на вътрешния ред;
управление на текущите административни въпроси;
организиране на поддръжката на общите части;
свикване на общото събрание;
водене и съхраняване на необходимата документация;
представляване на етажната собственост в предвидените от закона случаи;
организиране събирането на определените вноски;
контрол върху разходите и изпълнението на решенията.
Може ли управителят сам да определя месечните такси?
Не по свое усмотрение.
Размерът и начинът на разпределение на разходите се определят по реда на ЗУЕС и с решения на общото събрание, когато законът изисква това.
Управителят не трябва еднолично да решава:
„От следващия месец таксата става 50 лв.“
без необходимото решение.
Неговата работа е да изпълни законосъобразното решение, а не да го замества.
Може ли сам да реши да направи ремонт?
Зависи от вида на ремонта.
За планирани ремонти и по-значителни разходи по правило е необходимо решение на общото събрание.
Но при необходим или неотложен ремонт ЗУЕС позволява на управителя да предприеме определени действия без да чака обичайния ред, когато забавянето може да причини вреди.
Например при активен теч, повреда по обща инсталация или опасно състояние трябва да може да се реагира своевременно.
Това не означава, че управителят получава неограничено право да възлага каквито пожелае ремонти.
Може ли управителят да харчи пари от фонда сам?
Не свободно.
Средствата на етажната собственост се използват по предназначението им и по реда, определен от закона и решенията на общото събрание.
Особено средствата от фонд „Ремонт и обновяване“ трябва да се управляват при ясна отчетност.
Управителят трябва да може да покаже:
за какво е направен разходът;
на какво решение се основава;
какъв документ го удостоверява;
каква сума е останала.
Трябва ли да пази фактури и платежни документи?
Да.
Финансовата отчетност е един от най-важните елементи на управлението.
Добрата практика е да се съхраняват:
фактури;
касови бележки;
банкови извлечения;
договори;
оферти;
протоколи;
разписки;
справки за събрани и неплатени суми.
Без документи дори реално извършен разход може впоследствие да стане източник на съмнение и конфликт.
Длъжен ли е да отчита парите?
Да.
Общото събрание трябва да има реална възможност да получи информация за приходите и разходите.
Отчетът трябва да позволява на собствениците да разберат:
колко е събрано;
за какво е похарчено;
какво остава;
какви задължения има входът;
кои планирани разходи предстоят.
Само изречението:
„Всичко е наред с касата“
не е достатъчен финансов отчет.
Може ли собственик да поиска справка?
Собствениците имат законен интерес да получават информация относно управлението на общото имущество и средствата на етажната собственост.
Това не означава, че всички лични данни на всички съседи трябва свободно да бъдат раздавани.
Трябва да се намери баланс между прозрачността на общите финанси и защитата на личните данни.
Например собственик трябва да може да провери общите приходи и разходи, но това не означава автоматично свободно разпространяване на чувствителни данни за други лица.
Може ли управителят да събира неплатени задължения?
Да.
Когато има валидно решение на общото събрание и собственик, ползвател или обитател не изпълнява свое задължение, управителят има правомощия да предприеме действия по събирането му.
При изпълнение на законовите условия може да бъде използвано и заповедното производство по чл. 410 от Гражданския процесуален кодекс.
Това е важна част от функциите му.
Ако управителят системно отказва да търси задълженията, финансовата тежест може да бъде прехвърлена върху коректните платци.
Може ли да подписва договори?
Да, когато това е в рамките на неговите правомощия и приетите решения.
Например може да бъде необходимо подписването на договор за:
почистване;
техническа поддръжка;
ремонт;
асансьорна поддръжка;
банкова сметка;
друга услуга за етажната собственост.
Но ако общото събрание е определило конкретен изпълнител, цена или условия, управителят следва да се придържа към това решение.
Може ли да сключи голям договор без общото събрание?
По принцип не трябва да поема значителни дългосрочни финансови задължения извън предоставените му правомощия.
Например договор за сериозен ремонт на голяма стойност не трябва да бъде подписван само защото управителят лично смята една оферта за добра.
Такива решения следва да се вземат по надлежния ред от общото събрание, освен когато законът допуска спешно действие.
Представлява ли входа пред институции?
Да.
Управителят представлява собствениците в рамките на предоставените му от закона правомощия.
Това може да бъде необходимо пред:
общината;
доставчици;
съд;
съдебен изпълнител;
обслужващи дружества;
ремонтни фирми;
други институции и контрагенти.
Това е една от причините изборът на управител да не трябва да се възприема като чисто формална длъжност.
Може ли управителят да влиза в чужд апартамент?
Не по свое желание.
Чуждият самостоятелен обект е защитено лично пространство.
Но собственикът има задължения да осигурява достъп в определени случаи, когато това е необходимо например за проверка или ремонт на общи инсталации и са изпълнени законовите предпоставки.
При отказ се следва процедурата по ЗУЕС.
Управителят не трябва самоволно да разбива врати или да влиза насила.
Може ли да изключи водата или тока на длъжник?
Не като самоволна санкция.
Фактът, че някой дължи такси на входа, не дава право на управителя да наказва чрез прекъсване на основни услуги.
Събирането на дълга се извършва по законовия ред.
„Няма да плащаш – ще ти спрем водата“
не е нормален метод за управление.
Може ли да забрани на собственик да използва общите части?
Не произволно.
Използването на общите части се урежда от закона, решенията на общото събрание и правилника за вътрешния ред.
Управителят следи за спазването на тези правила, но не трябва самостоятелно да създава лични забрани, които не произтичат от тях.
Може ли да налага глоби?
Управителят не е административнонаказващ орган, който свободно определя и налага глоби.
ЗУЕС съдържа процедури за установяване на нарушения и налагане на санкции от компетентните органи.
Ролята на управителя може да включва документиране на нарушение и предприемане на действия по установения ред.
Но той не може просто да каже:
„Глобявам те 200 лв.“
и автоматично да създаде валидно административно наказание.
Какво става, ако управителят не изпълнява решенията?
Това е сериозен проблем.
Управителят е избран именно за да организира изпълнението на решенията и управлението на общите части.
Ако системно:
не свиква събрания;
не отчита средствата;
не изпълнява решенията;
не поддържа документацията;
не предприема действия при проблеми;
общото събрание може да обсъди освобождаването му и избор на нов управител.
Може ли да бъде сменен преди края на мандата?
Да.
Общото събрание може да освободи управителя и да избере нов.
Не е необходимо непременно да се чака мандатът му да изтече, ако собствениците решат, че управлението трябва да бъде променено.
Трябва обаче въпросът да бъде включен в дневния ред и решението да бъде взето с необходимото мнозинство.
Как правилно се сменя управителят?
Практическият ред е:
свикване на общо събрание;
точка в дневния ред за освобождаване на настоящия управител;
точка за избор на нов управител;
гласуване;
протокол;
предаване на документацията, парите, ключовете и останалото имущество.
Последната стъпка е изключително важна.
Какво трябва да се предаде на новия управител?
Добре е да се състави приемо-предавателен протокол.
В него могат да бъдат включени:
касова наличност;
банкови средства;
документи;
договори;
фактури;
протоколи от общи събрания;
книга на етажната собственост;
ключове;
електронни акаунти;
достъпи до платформи;
данни за доставчици;
информация за текущи ремонти;
неплатени задължения;
висящи спорове или дела.
Без официално предаване може впоследствие никой да не знае къде са документите или парите.
Може ли старият управител да задържи документацията?
Не трябва.
Документацията е свързана с управлението на етажната собственост, а не е лична собственост на конкретния управител.
При смяна тя трябва да бъде предадена на новото управление по надлежния ред.
Задържането на документи, ключове или средства може да създаде сериозни проблеми.
Какво става с банковата сметка?
При промяна на управителя трябва своевременно да бъдат извършени необходимите действия пред обслужващата банка.
Не трябва новият управител да разчита на личния достъп на стария управител до средствата на етажната собственост.
Правата за разпореждане трябва да бъдат актуализирани според новото решение и банковите изисквания.
Какво става с онлайн платформата?
Същият принцип трябва да важи и за електронното управление.
При смяна на управителя трябва да бъдат предадени или променени:
администраторският достъп;
служебният имейл;
правата в платформата;
архивът на документите;
финансовите справки;
данните за собствениците;
настройките за известяване.
Най-добрият модел е системата да принадлежи на етажната собственост, а не на личен профил на конкретен човек.
Може ли управителят да получава заплата?
Да.
Общото събрание може да определи възнаграждение за управителя или членовете на управителния съвет.
Размерът и условията трябва да са ясно определени.
Така се избягват ситуации, при които един човек години наред извършва значителна административна работа без ясна договореност.
А професионален домоуправител?
ЗУЕС позволява управлението да бъде възложено и на професионален управител при спазване на законовите изисквания.
При такъв вариант трябва да има ясни условия относно:
обхвата на услугата;
възнаграждението;
срока;
правата;
отчетността;
прекратяването;
предаването на документацията.
Фактът, че управителят е външна фирма, не премахва ролята на общото събрание.
За какво може да носи отговорност управителят?
Управителят не трябва да се страхува от всяка грешка, но длъжността носи реални задължения.
Проблем може да има например при:
неправомерно разходване на средства;
липса на отчетност;
нарушаване на решения на общото събрание;
непредаване на документи или пари;
действия извън предоставените правомощия;
причиняване на вреди чрез виновно поведение.
Конкретната отговорност винаги зависи от фактите и приложимия закон.
Как изглежда добрият управител?
Добрият управител не е този, който:
„решава всичко сам“.
По-добрият модел е:
събира информация;
представя варианти;
иска оферти;
организира общото събрание;
изпълнява решенията;
документира действията;
отчита парите;
комуникира ясно;
прилага еднакви правила към всички.
Това превръща управлението от лична власт в административна система.
Как изглежда добрият контрол?
Не трябва да се чака възникването на конфликт, за да се провери управлението.
Полезно е периодично собствениците да виждат:
текущ баланс;
приходи;
разходи;
задължения;
фонд „Ремонт и обновяване“;
предстоящи плащания;
изпълнение на решенията;
текущи ремонти.
Така контролът е постоянен, а не само когато някой започне да подозира злоупотреба.
Най-добрият принцип
Общото събрание решава.
Управителят организира и изпълнява.
Документите доказват.
Отчетът създава прозрачност.
Собствениците контролират.
Когато тези роли са ясно разграничени, управлението на етажната собственост става значително по-спокойно и предвидимо.
Правна основа
Закон за управление на етажната собственост – разпоредбите относно органите на управление, правомощията на общото събрание, управителния съвет и управителя, управлението на средствата и изпълнението на решенията.
Закон за собствеността – приложимите правила относно общите части и правата и задълженията на собствениците.
Граждански процесуален кодекс – чл. 410 и свързаните разпоредби при събиране на определени вземания.
Публикацията има общ информационен характер и не представлява индивидуална правна консултация.