„Защо да събираме пари за ремонт, когато в момента нищо не е счупено?“
Този въпрос се задава в много етажни собствености.
Проблемът е, че покривът, асансьорът, общите инсталации, фасадата и останалите общи части не чакат собствениците да бъдат финансово подготвени.
Именно затова Законът за управление на етажната собственост предвижда създаването на фонд „Ремонт и обновяване“.
Фондът задължителен ли е?
Да.
Чл. 50 от Закона за управление на етажната собственост предвижда, че общото събрание на собствениците или сдружението на собствениците създава и поддържа фонд „Ремонт и обновяване“.
Това означава, че въпросът не е:
„Искаме ли да имаме фонд?“
Общото събрание трябва да организира неговото създаване, размера на вноските и начина, по който средствата се управляват.
Кой плаща във фонда?
Вноските се правят от собствениците.
Това е важно разграничение спрямо част от ежедневните разходи за управление и поддържане на сградата.
Ползвател или наемател може да плаща определени разходи по договор със собственика, но законовото задължение за вноските във фонд „Ремонт и обновяване“ е свързано със собствеността върху самостоятелния обект.
Как се разпределят вноските?
ЗУЕС предвижда ежемесечните вноски да бъдат определени с решение на общото събрание съобразно идеалните части на отделните собственици в общите части на етажната собственост.
Следователно фондът не трябва автоматично да се разделя:
„по 20 лв. на апартамент“
само защото това е по-лесно.
Собствениците участват според притежаваните от тях идеални части.
Например:
Апартамент А притежава 5% от общите части.
Апартамент Б притежава 3% от общите части.
Ако общото събрание определи обща месечна сума за фонда, собственикът на апартамент А следва да участва с по-голяма вноска от собственика на апартамент Б.
Има ли минимална вноска?
Да.
Законът поставя долна граница.
Чл. 50, ал. 2, т. 1 от ЗУЕС предвижда размерът на ежемесечните вноски да не бъде по-малък от 1% от минималната работна заплата за страната.
От 1 януари 2026 г. минималната работна заплата в България е 1213 лв., или 620,20 евро.
Един процент от 1213 лв. е 12,13 лв.
Следователно към 2026 г. законовият минимум, който трябва да бъде отчетен при определянето на месечните вноски във фонда, е 12,13 лв.
Важно е обаче да се разбере правилно правилото.
Размерът на вноските се определя от общото събрание съобразно идеалните части на собствениците, като законът поставя минимален праг.
При конкретно определяне на вноските трябва да се съобразят както идеалните части, така и действащият минимален размер.
Може ли входът да реши да събира само 2 или 5 лв.?
Не, ако така определеният размер противоречи на минималното изискване на закона.
Общото събрание има право да определи по-високи вноски според нуждите на сградата, но не може чрез свое решение да премахне минимално изискване, въведено със закон.
Една сграда със стар покрив, амортизиран асансьор и предстоящ ремонт например може разумно да реши да събира значително повече от минималния размер.
Защо минималната вноска невинаги е достатъчна?
Минималният размер е законова долна граница, а не финансов план за конкретната сграда.
Представете си вход, който събира минимална сума години наред, а след това възникне необходимост от:
ремонт на покрив за 20 000 лв.;
ремонт на асансьор за 8 000 лв.;
подмяна на щрангове;
ремонт на фасада;
авария на обща инсталация.
Ако фондът съдържа само няколкостотин лева, собствениците отново ще трябва спешно да събират големи еднократни суми.
Затова доброто управление не означава просто „да изпълним минималното изискване“, а да планираме бъдещите рискове на сградата.
За какво могат да се използват парите?
ЗУЕС посочва няколко основни направления.
Средствата могат да се използват за ремонт, обновяване, реконструкция и преустройство на общите части.
Те могат да се използват и при необходим и неотложен ремонт по реда на закона.
Фондът може да финансира и оборудване.
От него могат да бъдат финансирани и мерките и указанията, посочени в техническия паспорт на сградата.
Законът допуска и други разходи, когато за тях има решение на общото събрание.
Може ли от фонда да плащаме почистването?
Тук трябва да се прави разлика между:
фонд „Ремонт и обновяване“
и
текущите разходи за управление и поддържане.
Почистване на входа, текущо електричество, възнаграждение за управление и други регулярни оперативни разходи по принцип принадлежат към разходите за управление и поддържане.
Фондът има различна функция – да осигурява ресурс за ремонти, обновяване и дейностите, за които законът го предвижда.
Смесването на двете каси прави отчетността неясна и може да доведе до спорове.
Може ли фондът да се използва за ремонт на покрива?
Да.
Покривът е обща част на сградата.
Когато има решение за неговия ремонт и са изпълнени законовите изисквания, средствата от фонд „Ремонт и обновяване“ могат да бъдат използвани за тази цел.
Именно такива ситуации показват защо фондът трябва да се натрупва предварително.
А за асансьора?
При ремонт или подмяна на общо оборудване също може да бъде приложим фондът.
Трябва обаче да има ясно основание за разхода и съответното решение по реда на ЗУЕС.
Ежедневната експлоатационна поддръжка на асансьора и неговият основен ремонт не трябва автоматично да се третират като един и същ вид разход.
Кой решава кога да се харчат парите?
Разпореждането със средствата от специалната сметка се извършва от председателя на управителния съвет или управителя въз основа на решение за използването им, прието от общото събрание.
Следователно управителят не трябва да приема фонда като свои свободно разполагаеми средства.
Парите принадлежат на етажната собственост и се използват за предвидените цели по установения ред.
Има ли изключение при авария?
Да.
При необходим или неотложен ремонт ЗУЕС предвижда специални процедури, които позволяват предприемането на бързи действия.
Например при необходим ремонт управителният съвет или управителят може незабавно да отпусне финансови средства, като впоследствие разходите се удостоверяват и утвърждават по реда на закона.
При неотложен ремонт управителят също има задължения да предприеме незабавни действия.
Целта е аварията да не се оставя да причинява допълнителни щети само защото общото събрание още не е организирано.
Къде трябва да се държат средствата?
ЗУЕС предвижда средствата на фонд „Ремонт и обновяване“ да се набират в сметка със специално предназначение.
Сметката се открива на името на председателя на управителния съвет или управителя, или на сдружението на собствениците, в зависимост от формата на управление.
Това е още една причина средствата за фонда да не се смесват безразборно с лични средства на управителя или с ежедневната каса на входа.
Защо отделната отчетност е важна?
Представете си, че във входа се събират:
800 лв. месечни такси;
300 лв. във фонд „Ремонт и обновяване“.
Ако всички средства се водят просто като:
„наличност – 1100 лв.“
след няколко месеца вече трудно може да се установи:
колко принадлежи на фонда;
колко е за текущи разходи;
какво е похарчено;
за какво е похарчено;
колко трябва да е останало.
Затова фондът трябва да може да се проследява отделно.
Трябва ли управителят да отчита фонда?
Да.
Управлението на средствата на етажната собственост трябва да бъде прозрачно и документируемо.
Добрата практика е собствениците да могат ясно да видят:
начално салдо;
начислени вноски;
реално постъпили средства;
неплатени вноски;
извършени разходи;
основание за всеки разход;
текущо салдо.
Това значително намалява конфликтите и съмненията относно управлението на парите.
Какво става, ако собственик не плаща във фонда?
Вноската във фонд „Ремонт и обновяване“ е задължение на собственика.
Ако има валидно решение на общото събрание и собственикът не изпълнява задължението си, сумата може да бъде търсена по реда, предвиден в ЗУЕС.
Управителят може при изпълнение на законовите условия да използва заповедното производство по чл. 410 от Гражданския процесуален кодекс.
Следователно:
„Не искам да участвам във фонда“
само по себе си не освобождава собственика от задължението.
Може ли собственикът да каже: „Аз сам ще си ремонтирам, когато се наложи“?
Не.
Общите части принадлежат общо на собствениците и тяхното поддържане не може да зависи единствено от личното решение на отделен собственик.
Покривът, фасадата, конструкцията и общите инсталации трябва да бъдат управлявани като част от цялата сграда.
Това е и основната идея на фонда – общ проблем да има предварително организиран общ финансов ресурс.
Какъв размер на фонда е разумен?
Законът определя минимум, но няма универсална идеална сума за всяка сграда.
Добър подход е общото събрание да направи прост многогодишен план.
Например:
следващите 2 години – ремонт на входната врата;
до 3 години – ремонт на покрива;
до 5 години – по-голям ремонт на асансьора;
в перспектива – фасада или енергийно обновяване.
След това може да бъде приблизително изчислено колко трябва да се натрупва всеки месец.
Така вноската се превръща от произволна цифра в реален финансов план.
Пример
Предстои ремонт на покрива след приблизително 3 години.
Очаквана стойност: 18 000 лв.
Наличност във фонда: 6 000 лв.
Необходим допълнителен ресурс: 12 000 лв.
За 36 месеца е необходимо да бъдат натрупвани средно около 333 лв. месечно за цялата етажна собственост.
Тази обща сума след това се разпределя между собствениците според приложимите правила и идеалните им части.
Такъв подход е много по-предвидим от съобщение:
„До края на месеца всеки трябва да даде няколкостотин лева.“
Най-добрият фонд е този, който се управлява прозрачно
Фонд „Ремонт и обновяване“ не трябва да се възприема като допълнителна такса без ясна цел.
Той е финансовата защита на сградата.
Добрата практика е:
решение на общото събрание → правилно изчислени вноски → отделно отчитане → натрупване на средствата → план за бъдещите ремонти → решение за разходване → фактури и платежни документи → отчет пред собствениците.
Тогава при следващия сериозен ремонт въпросът вече няма да бъде:
„Откъде ще намерим парите?“
а:
„Как най-разумно да използваме средствата, които сме натрупали?“
Правна основа
Закон за управление на етажната собственост – чл. 6, чл. 11, чл. 48, чл. 49 и чл. 50.
Постановление № 243 на Министерския съвет от 13 ноември 2025 г. за определяне размера на минималната работна заплата за страната от 1 януари 2026 г.
Публикацията има общ информационен характер и не представлява индивидуална правна или счетоводна консултация.