Когато покривът на жилищна сграда започне да тече, много често възниква един и същ спор:
„Аз живея на първия етаж. Защо трябва да плащам за покрива?“
Отговорът се съдържа както в Закона за собствеността, така и в Закона за управление на етажната собственост.
Покривът е обща част на сградата
Съгласно чл. 38 от Закона за собствеността покривите са общи части на сградата.
Това означава, че покривът не принадлежи само на собствениците от последния етаж.
Той е част от общата конструкция на сградата и защитава всички самостоятелни обекти в нея.
Следователно собственик на апартамент на първия, втория или който и да е друг етаж не може да се освободи от участието си в ремонта само защото неговото жилище не се намира непосредствено под покрива.
Кой плаща ремонта?
При ремонт на обща част основното правило е различно от това при ежедневните разходи за почистване, ток или други текущи разходи.
Съгласно чл. 48 от Закона за управление на етажната собственост разходите за ремонт, основно обновяване, реконструкция и преустройство на общите части се разпределят между собствениците съразмерно с притежаваните от тях идеални части от общите части на сградата.
Това означава, че при ремонт на покрива сумата по правило не се разделя просто на броя апартаменти.
Собствениците участват според своите идеални части.
Пример:
Ако ремонтът струва 10 000 лв., собственик с 5% идеални части поема 5% от разхода, или 500 лв.
Собственик с 3% идеални части би поел 300 лв.
Конкретното изчисление трябва да се извърши според идеалните части на всеки собственик.
Може ли собственик от първия етаж да откаже?
Собственикът може да гласува против предложението на общото събрание.
Това обаче не означава, че след законосъобразно прието решение може едностранно да заяви:
„Не използвам покрива и няма да плащам.“
Покривът е обща част и задължението не зависи от това на кой етаж се намира апартаментът.
Ако е взето валидно решение за ремонт на общата част и е определена дължимата сума, решението трябва да бъде изпълнено.
Необходим ремонт или основен ремонт?
Тук има важно разграничение.
При малък теч, нарушена хидроизолация, разместени керемиди или друг проблем, който пречи на нормалното използване на сградата, може да става дума за необходим ремонт.
При значително преизграждане, цялостна подмяна на покривната конструкция или голям комплекс от строителни дейности ремонтът може да представлява основен ремонт.
Това разграничение има значение за начина, по който се взема решението.
За основен ремонт ЗУЕС предвижда специално мнозинство от не по-малко от 67% идеални части от общите части.
А ако покривът тече и не може да се чака?
При необходим ремонт законът позволява на управителния съвет или управителя да отпусне необходимите средства незабавно.
Направените разходи следва да бъдат удостоверени с платежни документи и впоследствие се утвърждават от общото събрание.
Това е важно при течове, защото отлагането на сравнително малък ремонт понякога може да доведе до многократно по-големи щети.
А ако ситуацията е опасна?
При сериозна повреда може да става дума за неотложен ремонт.
Това са случаи, при които повредата създава опасност за сградата, живота или здравето на хората или може да причини значителни вреди.
При неотложен ремонт управителят трябва незабавно да предприеме предвидените в закона действия и могат да бъдат използвани средства от фонд „Ремонт и обновяване“.
Ако средствата не са достатъчни, се свиква общо събрание за набиране на необходимата сума.
Може ли общото събрание просто да реши да не ремонтира?
Не винаги.
ЗУЕС изрично предвижда, че общото събрание не може да откаже да приеме решение за разходи, които са необходими за поддържането или възстановяването на общите части на сградата.
Ако покривът действително е повреден и ремонтът е необходим, бездействието не решава проблема.
Напротив – то често увеличава бъдещия разход.
За какво служи фонд „Ремонт и обновяване“?
Етажната собственост трябва да създава и поддържа фонд „Ремонт и обновяване“.
Средствата в него могат да се използват именно за ремонтни дейности по общите части, включително при необходим и неотложен ремонт.
Наличието на реално финансиран фонд значително намалява риска при авария да се налага собствениците да събират голяма сума за няколко дни.
Какво става, ако собственик не плати?
Фактът, че даден собственик не е съгласен с решението, сам по себе си не го освобождава от задължението.
Когато собственик не изпълни решение на общото събрание в определения срок, ЗУЕС предоставя възможност на управителя да потърси събирането на вземането по съдебен ред.
Затова решенията за ремонт трябва да бъдат правилно приети, протоколирани и разходите да бъдат ясно разпределени между собствениците.
А ако собственик смята решението за незаконно?
Собственикът има право да поиска отмяна на незаконосъобразно решение на общото събрание пред районния съд по местонахождението на етажната собственост.
ЗУЕС предвижда 30-дневен срок от получаването на решението по установения в закона ред.
Важно е да се знае, че самото оспорване не спира автоматично изпълнението на решението, освен ако съдът не постанови друго.
Практичен подход при проблем с покрива
При установяване на теч или друга повреда най-разумният ред е:
установяване и документиране на проблема → технически оглед → оферта за ремонт → определяне дали ремонтът е необходим, неотложен или основен → решение по съответния ред → определяне на разходите според идеалните части → извършване и документиране на ремонта.
Най-скъпият ремонт на покрива обикновено е този, който е отлаган прекалено дълго.
Правна основа
Закон за собствеността – чл. 38
Закон за управление на етажната собственост – чл. 11, чл. 17, чл. 38, чл. 40, чл. 48, чл. 49 и чл. 50
Публикацията има информационен характер и не представлява индивидуална правна консултация. При спор относно конкретен ремонт, идеални части или законосъобразността на решение на общото събрание е препоръчителна консултация със специалист.