„Тръбата е в моята баня, значи аз трябва да я ремонтирам.“
Не винаги.
При ВиК инсталациите в етажната собственост най-важният въпрос не е само къде физически се намира тръбата.
По-важно е:
какво обслужва тя.
Една тръба може да преминава през частен апартамент и въпреки това да бъде обща част на сградата.
Какво казва Законът за собствеността?
Съгласно чл. 38 от Закона за собствеността общи части са, наред с останалото:
главните линии на всички видове инсталации и централните им уредби;
водосточните тръби;
както и всичко друго, което по естеството или предназначението си служи за общо ползване.
Следователно вертикален щранг, който обслужва няколко апартамента, по правило има характер на обща част.
Какво представлява щрангът?
В жилищната сграда щрангът е вертикална линия, по която могат да преминават например:
студена вода;
топла вода;
циркулационна вода;
канализация;
отоплителна инсталация.
Тези линии обикновено преминават през няколко етажа и обслужват повече от един самостоятелен обект.
Именно това общо предназначение е ключово.
Ако щрангът минава през моята баня, мой ли е?
Не автоматично.
Физическото местоположение не определя само по себе си собствеността.
Ако тръбата е част от главната линия на сградната инсталация и обслужва други апартаменти, тя може да бъде обща част, въпреки че преминава през стената или шахтата на конкретно жилище.
Това е един от най-често неразбираните принципи в етажната собственост.
Къде започва индивидуалната инсталация?
Обикновено трябва да се установи точката, от която дадена тръба вече обслужва само конкретния самостоятелен обект.
Например от общия вертикален щранг може да има отклонение към конкретен апартамент.
Това отклонение и вътрешната инсталация след него могат да представляват част от индивидуалната инсталация на жилището.
Но конкретната граница трябва да се определя според проекта и действителното устройство на сградата.
Не трябва да се разчита само на визуална преценка.
Пример
Вертикална тръба за студена вода преминава през осем етажа.
От нея на всеки етаж има отклонение към съответния апартамент.
Самият вертикален щранг обслужва множество обекти.
Той по правило е част от общата инсталация.
Отклонението след точката, от която тръбата обслужва само конкретния апартамент, може вече да е индивидуална част.
А канализационният щранг?
Същият принцип важи и при канализацията.
Главният вертикален канализационен щранг, в който се включват няколко апартамента, обслужва повече от един обект и по предназначение е обща линия.
Но конкретно отклонение от санитарен уред до общия щранг може да принадлежи към инсталацията на конкретния апартамент.
Кой плаща ремонта на общ щранг?
Когато се ремонтира или подменя обща инсталация, ЗУЕС предвижда разходите да бъдат поети от собствениците съразмерно с притежаваните от тях идеални части от общите части.
Тоест не трябва автоматично да се казва:
„Тръбата се спука на третия етаж, следователно третият етаж плаща.“
Ако повредата е по общата линия, мястото на аварията не променя автоматично нейния характер.
А ако тръбата обслужва само няколко апартамента?
Законът за собствеността допуска части от сградата, които обслужват само някои от самостоятелните обекти, да бъдат общи само за лицата, чиито помещения обслужват.
Това може да има значение например при:
отделен щранг за едната половина на сградата;
отделен вход;
отделна инсталационна зона;
съоръжение, което реално обслужва само определена група обекти.
В такъв случай конкретното устройство на сградата трябва да бъде установено технически и юридически.
Какво става при теч от щранга?
Първата задача е да бъде ограничена водата.
След това трябва да се установи:
къде точно е повредата;
дали е по общия щранг;
дали е по индивидуално отклонение;
дали има дефектна връзка;
дали е причинена от извършен ремонт;
какви щети са настъпили.
Не е добра практика отговорността да се определя преди техническия оглед.
Кой трябва да извика ВиК специалист?
При авария на предполагаема обща инсталация управителят трябва да бъде уведомен възможно най-бързо.
Той може да организира необходимия оглед и предприемането на действия за общата част.
При активен теч не трябва да се чака следващото общо събрание, ако забавянето ще доведе до допълнителни щети.
ЗУЕС позволява при необходим ремонт на общи части да бъдат отпуснати средства незабавно от управителя или управителния съвет.
Трябва ли винаги решение на общото събрание?
По принцип ремонтът и подмяната на общи инсталации се извършват по решение на общото събрание.
Но законът прави разграничение за необходимия ремонт.
Когато трябва незабавно да се възстанови нормалното използване на сградата или общата инсталация, управителят може да отпусне необходимите средства, а направените разходи впоследствие се документират и утвърждават по съответния ред.
Целта е една авария да не бъде оставена да наводнява сградата, докато се организира събрание.
А ако повредата е в индивидуалната тръба?
Ако се установи, че течът е от тръба или връзка, която обслужва само конкретния апартамент и е част от неговата индивидуална инсталация, ремонтът по принцип е задължение на собственика.
Например проблемът може да бъде:
гъвкава връзка към мивка;
тръба след индивидуалното отклонение;
спирателен кран за конкретния апартамент;
връзка към пералня;
неправилно изпълнен частен ремонт.
Тогава разходът не трябва автоматично да се прехвърля върху целия вход.
А ако собственикът сам е повредил общия щранг?
Това е различен случай.
Например при ремонт собственикът или негов майстор:
пробива обща тръба;
премества неправомерно щранга;
уврежда връзка;
прерязва или демонтира общ елемент;
извършва некачествена намеса.
Фактът, че тръбата е обща част, не означава, че всички собственици трябва непременно да понесат щетите, причинени виновно от конкретно лице.
При причинени вреди може да възникне лична отговорност.
Може ли собственик да премести общ щранг?
Не по свое усмотрение.
Общата инсталация не е индивидуална собственост, която собственикът може да преработва само защото преминава през неговото жилище.
Промяна на трасето може да засегне:
други апартаменти;
налягането;
отводняването;
безопасността;
достъпа за бъдещ ремонт;
строителния проект.
Затова намесата в общи инсталации трябва да бъде извършвана по съответния законов и технически ред.
Може ли да се зазида щрангът?
Много собственици скриват тръбите зад плочки, гипсокартон или мебели.
Това е естетически разбираемо, но трябва да се запази възможност за необходимия достъп.
Не е разумно обща инсталация да бъде затворена по начин, който прави проверката или ремонта практически невъзможни.
При бъдеща авария може да се наложи облицовката да бъде премахната.
Кой плаща разбиването на плочките?
Това е въпрос, който трябва да се разглежда според конкретните обстоятелства.
Едно е ремонтът на самата обща тръба.
Друго е възстановяването на индивидуални декоративни покрития, които собственикът е поставил върху или пред общата инсталация.
При спор може да има значение:
как е била изградена шахтата;
дали е осигурен нормален ревизионен достъп;
дали облицовката е била част от първоначалното строителство;
дали собственикът впоследствие е затворил достъпа.
Не трябва автоматично всички разходи за скъпи индивидуални облицовки да се приемат за разход на етажната собственост.
Длъжен ли е собственикът да осигури достъп?
Да, когато при условията на ЗУЕС достъпът е необходим за проверка, ремонт или подмяна на общи части и инсталации.
Това е особено важно при щранговете, защото общата тръба често физически преминава през частно жилище.
Собственикът не може просто да каже:
„Това е моят апартамент и никой няма да влезе“,
ако без достъп не може да бъде отстранена повреда по общата инсталация.
Какво става при отказ за достъп?
Първо трябва да има ясно искане за достъп и да бъде обяснено защо той е необходим.
Добра практика е искането да бъде документирано.
Ако собственикът отказва да изпълни законовото си задължение, ЗУЕС предвижда механизъм за съдействие от общината и издаване на заповед за осигуряване на достъп при съответните условия.
Не трябва останалите съседи самоволно да разбиват вратата или да влизат насила.
А ако апартаментът е празен и собственикът го няма?
Това е една от причините в книгата на етажната собственост да има актуални контакти.
При авария всяка загубена минута може да увеличи щетите.
Добра практика е управителят да разполага с актуален телефон или друг начин за връзка със собственика.
Това не означава управителят да държи задължително ключ от всяко жилище.
Трябва ли управителят да има резервен ключ?
Не.
Няма общо правило, което да изисква собствениците да предоставят ключове от апартаментите си на домоуправителя.
Ако някой доброволно организира подобно решение, възникват сериозни въпроси за сигурността и отговорността.
По-добрият подход е да има актуален контакт за аварийни ситуации.
Кой плаща щетите от теча?
Отново трябва да се установи причината.
Ако течът е вследствие на дефект в общата инсталация, въпросът за разходите се разглежда във връзка с общата част и конкретно причинените вреди.
Ако течът е причинен от индивидуална инсталация или виновно действие на собственик, може да възникне лична отговорност.
Самото място, от което излиза водата, не е достатъчно доказателство кой дължи обезщетение.
А застраховката?
Добре управляваната етажна собственост може да разгледа възможността за застраховане на общите части.
Отделните собственици също могат да имат застраховки на жилищата си.
При теч трябва своевременно да се провери:
има ли валидна полица;
какви рискове покрива;
има ли срок за уведомяване;
какви документи и снимки са необходими.
Това може значително да намали финансовите последици от по-голяма авария.
Подмяна на целия щранг или само аварийния участък?
При стара инсталация често възниква въпросът дали да бъде сменена само спуканата част или целият вертикален щранг.
Евтиното краткосрочно решение не винаги е най-разумното.
Ако тръбата е силно корозирала по цялата височина, частичният ремонт може просто да премести следващата авария един етаж по-нагоре.
Добре е специалистът да даде техническа оценка на общото състояние.
Как се взема решение за цялостна подмяна?
Ако ще се извършва планирана подмяна на общата инсталация, въпросът следва да бъде внесен в общото събрание.
Добре е предварително да има:
техническо становище;
ясен обхват;
поне сравними оферти;
обща стойност;
срок;
начин за финансиране;
схема за достъп до апартаментите.
Така собствениците знаят предварително какво точно ще се извършва.
Как се разпределя големият ремонт?
ЗУЕС предвижда разходите за ремонт и подмяна на общи инсталации да се поемат от собствениците съразмерно с притежаваните от тях идеални части.
Това е различно от някои текущи месечни разходи.
Следователно подмяна на общ ВиК щранг не трябва автоматично да се разделя:
„по равно на апартамент“.
Трябва да се приложи правилото за конкретния вид ремонт.
Пример
Подмяната на общ щранг струва 6 000 лв.
Собственик с 5% идеални части би участвал с 300 лв.
Собственик с 3% идеални части – със 180 лв.
При реалната етажна собственост трябва да се използват действителните идеални части на всеки собственик.
Какво трябва да пазим след ремонта?
След приключване на ремонта е добре да останат:
решението на общото събрание;
офертата;
договорът;
фактурата;
платежните документи;
описание какво е подменено;
снимки преди и след ремонта;
гаранционни условия;
данни на изпълнителя.
Това е особено полезно, ако след няколко месеца възникне нов проблем.
Най-добрият подход при авария
Правилната последователност е:
спиране или ограничаване на водата → уведомяване на управителя и засегнатите собственици → технически оглед → определяне на обща или индивидуална инсталация → документиране → ремонт → определяне на разходите → възстановяване на щетите.
Това е много по-надеждно от:
„Течът е в твоя апартамент, значи плащаш ти.“
Най-важното правило
При ВиК проблем задайте два въпроса:
Кого обслужва тази тръба?
Къде точно се намира повредата спрямо общата и индивидуалната инсталация?
Тези два въпроса обикновено дават много по-точен отговор от простото гледане на това през чия баня минава щрангът.
Правна основа
Закон за собствеността – чл. 38 относно общите части и главните линии на инсталациите.
Закон за управление на етажната собственост – чл. 6, чл. 11, чл. 48, чл. 49 и свързаните разпоредби относно ремонтите, общите инсталации и осигуряването на достъп.
Закон за задълженията и договорите – приложимите правила относно отговорността за причинени вреди.
Приложимите технически правила и проекти на конкретната сграда.
Публикацията има общ информационен характер и не представлява индивидуална правна или техническа консултация. При спор относно конкретна тръба е важно да бъде установено действителното устройство на инсталацията и нейното предназначение.