Силна музика посред нощ.
Пробиване и къртене рано сутрин.
Постоянни партита.
Викове в общите части.
Тропане и шум, които продължават с часове.
Почти всяка етажна собственост рано или късно се сблъсква с подобен проблем.
Но когато говорим за „шумни съседи“, е важно да разграничим обичайните звуци от ежедневието от поведение, което системно нарушава спокойствието на останалите.
Има ли законови часове за тишина?
Няма един универсален национален часови режим за всички случаи на битов шум между съседи.
Законът за защита от шума в околната среда изрично посочва, че неговият общ режим не се прилага за шум, предизвикан от домашни дейности и от съседи в жилищни сгради.
Изискванията за тези случаи се определят с наредби на съответните общински съвети.
Това означава, че часовете, в които са забранени шумни дейности, могат да бъдат различни според общината.
Затова правилното правило не е:
„Навсякъде в България е забранено от точно този до този час.“
Правилният подход е да се провери действащата наредба за обществения ред на конкретната община.
А правилникът на входа има ли значение?
Да.
Етажната собственост може да има правилник за вътрешния ред.
В него могат да бъдат уредени практически правила за използването на общите части и поведението в сградата, стига те да не противоречат на закона и на действащите общински разпоредби.
Например може да има правила относно:
часове за извършване на шумни ремонти;
ползване на общите помещения;
поведение в стълбищата и коридорите;
поддържане на спокойствието в сградата;
уведомяване на съседите при планиран по-голям ремонт.
Правилникът е полезен, защото всички собственици и обитатели предварително знаят какви правила са приети.
Всеки шум ли е нарушение?
Не.
Животът в многофамилна сграда неизбежно включва определено ниво на шум.
Ходене, разговори, деца, домакински уреди, затваряне на врати или други нормални ежедневни дейности сами по себе си не означават автоматично нарушение.
Проблемът възниква, когато шумът е прекомерен, продължителен, системен или се извършва в нарушение на установените правила.
Затова трябва да се прави разлика между:
нормален битов шум;
еднократен инцидент;
системно нарушаване на спокойствието.
Какво да направим при първи проблем?
Най-разумната първа стъпка обикновено е спокойна комуникация.
Например:
„Здравейте, музиката се чува много силно в съседните апартаменти. Моля да я намалите.“
В много случаи човекът дори не осъзнава колко силно се предава шумът през конструкцията на сградата.
Това е по-добър старт от незабавното създаване на конфликт.
А ако проблемът се повтаря?
Тогава вече е добре случаите да започнат да се документират.
Може да се води кратък регистър:
дата;
начален час;
краен час;
вид на шума;
от кой обект приблизително идва;
кои съседи са го възприели;
дали е направено предупреждение;
дали е подаден сигнал.
Това е много по-полезно от общото твърдение:
„Те винаги вдигат шум.“
Трябва ли домоуправителят да се намеси?
Да, особено когато проблемът засяга повече от едно домакинство или общите части.
Управителят може първо да напомни писмено за правилника на вътрешния ред и приложимите общински правила.
Такова уведомление трябва да бъде делово и спокойно.
Целта не е наказание, а прекратяване на нарушението.
Може ли общото събрание да разгледа проблема?
Да.
Когато поведението е системно, въпросът може да бъде включен в дневния ред на общото събрание.
Например:
„Обсъждане на системно нарушаване на правилника за вътрешния ред и предприемане на действия по ЗУЕС.“
В протокола трябва да бъдат описани конкретните обстоятелства и взетото решение.
Това създава официална следа, че етажната собственост е разгледала проблема.
Може ли входът сам да налага глоби?
Не трябва да се приема, че общото събрание може свободно да измисля свои административни глоби.
ЗУЕС съдържа административнонаказателни разпоредби и процедура за установяване на определени нарушения.
Налагането на административно наказание се извършва от компетентния орган по установения в закона ред.
Следователно решение от типа:
„Всеки, който шуми, плаща 500 лв. глоба на входа“
не трябва да се третира автоматично като законосъобразна административна санкция.
ЗУЕС предвижда ли санкции?
Да.
Законът предвижда санкции при неизпълнение на определени задължения от собственик, ползвател или обитател.
При нарушения, свързани с вътрешния ред, управителните органи на етажната собственост могат да имат роля в установяването и документирането на нарушението.
Важно е обаче да бъде следвана точната процедура по закона, а не да се действа само на база устни оплаквания.
Как се доказва системно нарушение?
Колкото повече обективна документация има, толкова по-добре.
Полезни могат да бъдат:
писмени сигнали от няколко съседи;
протоколи;
дати и часове на нарушенията;
предишни предупреждения;
сигнали до компетентните органи;
свидетели.
Не е добра идея да се влиза в чуждия имот, да се снима през прозорци или да се използват други методи, които сами по себе си могат да нарушават чужди права.
Кога да се обърнем към общината?
Тъй като правилата за домашен шум и шум от съседи се определят с общински наредби, съответната община има важна роля.
При системни нарушения може да бъде подаден сигнал до компетентното звено на общинската администрация.
В сигнала е добре да бъдат посочени:
точният адрес;
описание на проблема;
дните и часовете, в които се случва;
дали нарушението е системно;
дали вече е проведена комуникация със съседа;
данни за обратна връзка.
Конкретният ред и компетентният орган могат да се различават според общината.
Кога да се търси полиция?
Когато има текущо нарушение на обществения ред или ситуацията ескалира, може да бъде потърсено съдействие от полицията.
Особено важно е това при:
агресивно поведение;
заплахи;
сбиване;
умишлено увреждане на имущество;
нарушение на обществения ред;
друг непосредствен инцидент.
Не трябва да се влиза в саморазправа със съсед.
Кога се звъни на 112?
Телефон 112 е предназначен за реални инциденти и ситуации, при които има необходимост от спешна намеса.
МВР посочва, че 112 не е информационен телефон и не трябва да се използва за обикновени неспешни административни оплаквания.
Когато обаче има текущо нарушение на обществения ред, заплаха за хора, имущество или друг реален инцидент, може да бъде потърсено съдействие.
За повтарящ се, но неспешен проблем е по-разумно да се използват установените канали за подаване на сигнал до полицията или общината.
А ако човекът е наемател?
Фактът, че нарушението се извършва от наемател, не означава, че етажната собственост трябва да го игнорира.
Обитателите на сградата също трябва да спазват приложимите правила.
Добра практика е при системен проблем управителят да уведоми и собственика на апартамента.
Собственикът има интерес да знае, че използването на неговия имот създава продължителни конфликти в сградата.
Може ли да се поиска извеждане на човек от сградата?
Законът за собствеността предвижда крайна мярка при определени тежки случаи.
Собственик може да бъде изваден от сградата по решение на общото събрание за определен срок, когато системно нарушава правилника или добрите нрави и са изпълнени законовите предпоставки.
Това е изключително сериозна процедура.
Преди подобно решение собственикът трябва да бъде писмено предупреден и трябва да бъдат изпълнени изискванията на закона.
Тази мярка не трябва да се използва като обикновено средство при единичен спор за шум.
При подобен случай е препоръчителна правна консултация.
А ако нарушителят е наемател или друг обитател?
При определени условия ЗУЕС също предвижда процедура за извеждане на ползвател или обитател при системни нарушения.
И тук трябва да бъдат изпълнени конкретните законови изисквания.
Не е достатъчно просто съседите да кажат:
„Повече не го искаме във входа.“
Решението трябва да бъде законосъобразно и правилно документирано.
Ами шумът от ремонт?
Ремонтите са една от най-честите причини за конфликти.
Пробиването, къртенето и използването на електроинструменти могат да бъдат значително по-шумни от нормалната ежедневна дейност.
Тук отново трябва да се проверят:
общинската наредба;
правилникът за вътрешния ред;
дали дейностите се извършват в разрешените часове.
Добра практика е собственикът предварително да уведоми съседите за по-голям ремонт и приблизителната му продължителност.
Това не отменя правилата, но значително намалява конфликтите.
А плачещо дете?
Самият факт, че се чува дете, не означава нарушение.
При нормален семеен живот определени звуци са неизбежни.
Същото важи за обичайно ходене, използване на баня, разговори или други нормални дейности.
Етажната собственост не трябва да се превръща в инструмент за преследване на хора за нормалното използване на жилището им.
А куче, което лае постоянно?
Еднократно лаене и системен шум в продължение на часове са различни ситуации.
При постоянен проблем може първо да се разговаря със собственика и да се документират конкретните случаи.
Ако проблемът продължава, могат да бъдат използвани приложимите правила на общината, етажната собственост и другите компетентни органи според конкретната ситуация.
Може ли да измерим децибелите с телефон?
Мобилното приложение може да даде ориентировъчна информация, но обикновено не трябва да се приема за официално измерване.
Телефоните не са сертифицирани шумомери и резултатите могат значително да се различават според модела, микрофона и помещението.
Ако за конкретна процедура е необходимо официално измерване, то трябва да бъде извършено по приложимия ред и с подходящо оборудване.
Какво да не правим?
Най-лошите решения обикновено са тези, които превръщат проблема в лична война.
Не е добра идея:
да се отвръща с още по-силна музика;
да се прекъсва ток или вода;
да се поврежда чуждо имущество;
да се отправят заплахи;
да се влиза самоволно в чужд апартамент;
да се публикуват лични данни и обвинения в социалните мрежи.
Това може да създаде нови нарушения вместо да реши първоначалния проблем.
Практична стъпка по стъпка процедура
При единичен проблем:
спокоен разговор → напомняне за правилата.
При повторение:
документиране → уведомяване на управителя → писмено предупреждение.
При системно нарушение:
регистриране на случаите → обсъждане от управителния орган или общото събрание → сигнал до компетентния общински орган.
При текущо нарушение на обществения ред или опасна ситуация:
съдействие от полицията.
При реална спешност или непосредствена заплаха:
Най-доброто решение е ясното правило за всички
Един вход не трябва да зависи от това кой съсед е по-настоятелен.
Добрата система е:
ясен правилник → еднакви правила → документиране → предупреждение → институционален ред при повторение.
Така спорът престава да бъде:
„Аз срещу съседа“
и се превръща в:
„Това са правилата, които важат за всички.“
Правна основа
Закон за управление на етажната собственост.
Закон за собствеността – включително разпоредбите относно използването на самостоятелните обекти и възможността за извеждане при системни нарушения.
Закон за защита от шума в околната среда – чл. 3.
Приложимата наредба за обществения ред на съответния общински съвет.
Закон за Министерството на вътрешните работи и приложимите административнонаказателни разпоредби.
Публикацията има общ информационен характер. Конкретните разрешени часове за шумни домашни дейности трябва да бъдат проверени според действащата наредба на съответната община.