Течът в една жилищна сграда рядко е проблем само на човека, който първи го забелязва. Водата може да премине през няколко етажа, да увреди мазилки, електрически инсталации и имущество и да доведе до значително по-скъп ремонт, ако причината не бъде установена навреме.
Затова при откриване на теч най-важното е първо да се установи неговият източник.
Какво да направим веднага при откриване на теч?
При видима влага, капеща вода или мокро петно по стена или таван е добре:
- Да се уведоми управителят на етажната собственост.
- Да се направят снимки на засегнатото място.
- Да се запишат датата и мястото, на което е установен течът.
- При активен теч да се предприемат действия за ограничаване на водата, когато това може да бъде направено безопасно.
- Да се извика ВиК специалист, когато източникът не може да бъде установен визуално.
При по-сложни случаи могат да бъдат използвани влагомер, термокамера, акустично оборудване или изпитване на инсталацията под налягане.
Добра практика е специалистът да посочи писмено предполагаемия източник на теча. Това е особено важно, когато трябва да се определи кой носи отговорност за ремонта.
Общата част ли е повредена?
Това е основният въпрос.
Съгласно чл. 38 от Закона за собствеността общи части на сградата са, наред с други:
- покривът;
- водосточните тръби;
- главните линии на различните инсталации;
- конструктивните елементи на сградата;
- други части, които по естеството или предназначението си служат за общо ползване.
Следователно теч от покрив, водосточна система или главна линия на ВиК инсталацията обикновено е проблем на етажната собственост.
Важно е обаче да се установи предназначението на конкретната тръба. Самият факт, че една тръба преминава през апартамент, не означава автоматично, че тя е собственост на този апартамент. Главна линия на сградната инсталация може да бъде обща част, дори когато физически преминава през самостоятелен обект.
Кой плаща ремонта на обща част?
Когато ремонтът е на обща част, разходите за ремонт се поемат от собствениците съразмерно с притежаваните от тях идеални части от общите части на сградата.
Това е различно от обичайните разходи за управление и поддръжка на входа.
При ремонт на обща част не следва автоматично сумата да се разделя поравно между апартаментите. За ремонтите законът предвижда разпределяне според идеалните части.
Не всеки теч е „неотложен ремонт“
Тук има важно разграничение.
Законът определя като „необходим ремонт“ дейност, необходима за възстановяване на нормалното използване на сградата, общите части или инсталациите.
Много битови течове попадат именно в тази категория.
„Неотложен ремонт“ е по-тежък случай – когато има значителна повреда, опасност за конструкцията, живота или здравето на хората, околната среда или съседни сгради.
Следователно наличието на теч само по себе си не означава автоматично, че случаят е „неотложен“ по смисъла на закона.
Как се действа при необходим ремонт?
Съгласно чл. 48 от Закона за управление на етажната собственост за необходим ремонт на общите части управителният съвет или управителят може незабавно да отпусне необходимите средства.
След това направените и документирани разходи се утвърждават от общото събрание.
Законът предвижда и още една важна възможност.
Ако собственик е уведомил управителя за необходим ремонт, но в едномесечен срок не бъде свикано общо събрание, собственикът може да извърши необходимия ремонт на общата част със собствени средства, материали или труд.
След представяне на документите разходите могат да бъдат възстановени или прихванати от дължимите вноски за фонд „Ремонт и обновяване“.
Какво става при неотложен ремонт?
При неотложен ремонт чл. 49 от ЗУЕС предвижда по-бърза процедура.
Управителният съвет или управителят трябва незабавно да отпусне средства от фонд „Ремонт и обновяване“.
Ако средствата във фонда не достигат, управителят трябва незабавно да свика общо събрание за набиране на необходимата сума.
Ако общото събрание не бъде свикано или не вземе решение, управителят или заинтересовано лице може да уведоми кмета на общината или района.
Кметът или оправомощено от него лице извършва проверка и може да издаде заповед за извършване на ремонта.
Ако заповедта не бъде изпълнена, законът позволява ремонтът да бъде организиран от общината, след което направените разходи да бъдат събрани от собствениците.
А ако течът идва от конкретен апартамент?
Когато причината се намира в инсталация или съоръжение, което принадлежи към конкретен самостоятелен обект и обслужва само него, отстраняването на повредата по принцип е задължение на собственика на този обект.
ЗУЕС задължава собствениците да поддържат своите имоти и инсталации в технически изправно състояние и да не причиняват вреди на останалите обекти и общите части.
Ако вследствие на виновно действие или бездействие бъдат причинени вреди на съседен имот, може да възникне и задължение за обезщетяване на нанесените щети съгласно общите правила на закона.
Може ли собственик да откаже достъп?
Когато за установяването или ремонта на повреда е необходимо да се влезе в апартамент, собственикът има задължение да осигури достъп за проверка на състоянието на инсталациите и за необходимите ремонтни дейности по общите части.
При отказ и при наличие на предвидените в закона условия управителят може да поиска съдействие от общината. Кметът или оправомощено лице може да издаде заповед за осигуряване на необходимия достъп.
Най-добрият подход
При теч не трябва първо да търсим виновен, а източника.
Правилният ред е:
установяване на теча → документиране → технически оглед → определяне дали повредата е обща или индивидуална → ограничаване на щетите → ремонт → документиране на разходите.
Колкото по-бързо се установи причината, толкова по-малки обикновено са щетите и разходите за всички засегнати.
Правна основа
Закон за собствеността – чл. 38
Закон за управление на етажната собственост – чл. 6, чл. 48, чл. 49, чл. 50 и чл. 54а
Закон за задълженията и договорите – чл. 45
Информацията в публикацията има общ информационен характер. При спор относно собствеността на конкретна инсталация, причинени значителни вреди или отказ за извършване на ремонт е препоръчителна индивидуална правна или техническа консултация.